III. ADMINISTRACIÓN LOCAL

AYUNTAMIENTO DE TORRELODONES

URBANISMO

Mediante acuerdo del Pleno de fecha 20 de diciembre de 2022, se aprobó la corrección de los errores de hecho en las ordenanzas del ámbito del Plan Especial del APD-8 de las Normas Subsidiarias, así como la refundición de las ordenanzas, por lo que se procede mediante el presente anuncio a la publicación del texto refundido.

ORDENANZAS

Capítulo 1

Disposiciones de carácter general

Artículo 1. Objeto, naturaleza y características.

a) El objeto del presente Plan Especial es la ordenación urbanística del territorio que constituye el Plan Especial “Las Marías” que desarrolla las Normas Subsidiarias-97 de Torrelodones (publicación en el BOLETÍN OFICIAL DE LA COMUNIDAD DE MADRID de 5 de diciembre de 1997).

b) La naturaleza, función y contenido de este documento se basa en lo establecido en el artículo 61 del Reglamento de Planeamiento, así como en los artículos 47, 48 y 49 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid (en adelante LSCM 9/2001).

c) El Plan Especial (PE) tiene las siguientes características:

— Es una ordenación integral del ámbito delimitado y de los sistemas generales adscritos al mismo.

— Es dependiente y derivado, como tal planeamiento de desarrollo, de las Normas Subsidiarias-97, vigentes en el ámbito del sector, precisando la ordenación urbanística mediante determinaciones pormenorizadas, en grado suficiente para legitimar la ejecución material de aquel.

— Es ejecutivo una vez se publique en el BOLETÍN OFICIAL DE LA COMUNIDAD DE MADRID el acuerdo de su aprobación definitiva.

Art. 2. Ámbito de aplicación.—El presente Plan Especial es de aplicación exclusiva sobre la parte del ámbito de gestión denominado por las Normas Subsidiarias-97 de Torrelodones como APD 8 y pendiente de desarrollo, asimilable al suelo urbano no consolidado, constituyendo un área de reparto global a efectos de materializar la equidistribución de aprovechamientos que se realizará mediante el correspondiente proyecto de reparcelación modificado.

Art. 3. Vigencia.

a) El presente Plan Especial entrará en vigor el mismo día de la publicación de su aprobación definitiva en el BOLETÍN OFICIAL DE LA COMUNIDAD DE MADRID.

b) La publicación en el BOLETÍN OFICIAL DE LA COMUNIDAD DE MADRID deberá indicar que se ha procedido previamente al depósito del Plan Especial en el Registro Administrativo de la Consejería de Urbanismo, incluyendo el acuerdo de aprobación definitiva por parte del Ayuntamiento y el contenido íntegro del mismo.

c) Su vigencia será indefinida en tanto no se apruebe una revisión del planeamiento general municipal, sin perjuicio de eventuales modificaciones puntuales. Se entiende por revisión del Plan (Normas Subsidiarias) la adopción de nuevos criterios respecto de la estructura general y orgánica del territorio o de la clasificación de suelo motivada por la elección de un modelo territorial distinto, o por la aparición de circunstancias sobrevenidas, de carácter demográfico o económico, que inciden sustancialmente sobre la ordenación, o por el agotamiento de la capacidad del plan.

Art. 4. Efectos.—Este Plan Especial, así como los proyectos y Estudios de Detalle que eventualmente lo desarrollen, una vez publicado el acuerdo de su aprobación definitiva, serán públicos, obligatorios y ejecutivos.

a) Publicidad: cualquier particular tendrá derecho a consultar en el Ayuntamiento toda la documentación integrante del Plan Especial y de los instrumentos de planeamiento que lo desarrollen, así como solicitar por escrito información del régimen aplicable a cualquier finca, ámbito o parcela.

b) Obligatoriedad: el Plan Especial y los proyectos que lo desarrollan, obligan y vinculan por igual a cualquier persona física y jurídica, pública o privada, al cumplimiento estricto de sus términos y determinaciones, cumplimiento este que será exigible por los particulares mediante el ejercicio de la acción pública, siendo nulas cualesquiera reservas de dispensación.

c) Ejecutividad: la ejecutividad del plan implica que, una vez publicado el acuerdo de su aprobación definitiva y previa redacción de los proyectos que lo desarrollen, serán formalmente ejecutables las obras y servicios que contemplen al objeto de soportar la edificación prevista. Las Administraciones Públicas podrán aplicar los medios legales para la ejecución forzosa.

d) Declaración de utilidad pública y necesidad de ocupación de los terrenos, las instalaciones, construcciones y edificaciones correspondientes, cuando se prevean obras públicas ordinarias o Unidades de Ejecución para cuya realización sea precisa la expropiación. Se entenderán incluidos, en todo caso, los precisos para las conexiones exteriores con las redes de infraestructuras, equipamientos y servicios públicos.

Art. 5. Modificaciones del Plan Especial.—Sin perjuicio de las modificaciones que puedan devenir sobre la presente ordenación por una revisión formal del planeamiento general municipal, el presente Plan Especial podrá ser modificado de acuerdo con los requisitos establecidos en el artículo 69 de la LSCM 9/2001. La modificación del plan no podrá:

a) Vulnerar las determinaciones del planeamiento de rango superior, a que en cada momento se someta, para el ámbito del sector, ya sea de ámbito municipal o supramunicipal.

b) Afectar a la clasificación del suelo o suponer la disminución de zonas verdes o espacios libres públicos.

c) Iniciarse su tramitación ni antes de transcurrido un año desde la aprobación definitiva o de su última revisión, ni después de expirado el plazo fijado de cualquier forma para que esta última tenga lugar.

Art. 6. Contenido documental del Plan Especial.—El presente plan consta de los siguientes documentos, de conformidad con los artículos 77 y siguientes del Reglamento de Planeamiento, y artículos 51 y 52 de la LSCM 9/2001.

a) Memoria descriptiva y justificativa de la conveniencia y oportunidad del Plan Especial.

b) Estudios complementarios.

c) Ordenanzas reguladoras de la edificación y la urbanización (Normas Urbanísticas) cuando se trate de un PE de Reforma Interior (asimilable al presente documento).

d) Planos de información.

e) Planos de proyecto u ordenación pormenorizada.

f) Normas de protección (aplicable por ser también un plan de protección del paisaje y de las bellezas naturales).

g) Estudio económico-financiero.

Art. 7. Normas de interpretación.—1. Las determinaciones del presente Plan Especial se interpretarán con base a los criterios de las Normas Subsidiarias-97 vigentes, según lo establecido en su artículo 1.8.

2. Si se dieran contradicciones gráficas entre planos de diferente escala, se estará a lo que indique los de mayor escala (menor divisor). Si fuesen contradicciones entre mediciones sobre plano y sobre realidad, prevalecerán estas últimas. Y si se diesen entre determinaciones de superficies fijas y de coeficientes y porcentajes, prevalecerán estos últimos en su aplicación a la realidad concreta.

3. Si existiera alguna contradicción entre las propuestas explícitas contenidas en los planos de ordenación y normas urbanísticas (de carácter regulador) y las propuestas y sugerencias de los planos de información y la memoria (de carácter más informativo y justificativo) se considerará que prevalecerán aquellas sobre estos.

4. Por último, y con carácter general, en cualquiera de los supuestos de duda, contradicción o imprecisión de las determinaciones, prevalecerá aquella de la que resulte menor afección ambiental y paisajística, menor contradicción con los usos y prácticas tradicionales, mayor grado de protección del patrimonio cultural y mayor beneficio social o colectivo.

Art. 8. Afecciones y normativa complementaria:

a) Aparte de lo regulado directamente por el presente Plan Especial, y en lo que fuere de aplicación por razón del planeamiento general municipal, será de aplicación esta normativa general, tanto básica como sectorial, respecto a la edificación y los usos previstos.

b) Será también de aplicación subsidiaria la ordenanza de medio ambiente municipal vigente.

c) Se considera vinculante el estudio ambiental, y constituye anexo inseparable del Plan Especial, siendo de aplicación obligada para el proyecto de urbanización las medidas preventivas, compensatorias, correctoras definidas por dicho documento, así como el Programa de Vigilancia Ambiental que pueda desarrollarse al efecto.

Capítulo 2

Terminología y conceptos

Art. 9. Terminología empleada en el Plan Especial.—Con carácter general, y en coordinación con la terminología y conceptos empleada en el planeamiento general antes citado, será de aplicación la terminología y definiciones de las normas urbanísticas de Torrelodones correspondientes al planeamiento vigente.

Dicha normativa urbanística será de aplicación subsidiaria en todos aquellos aspectos que no se definan de forma concreta por las presentes ordenanzas, según la siguiente relación de conceptos:

1. Alineaciones:

a) Alineación exterior: son las que definen los límites exteriores de las parcelas edificables con los espacios públicos constituidos por la red viaria y los espacios libres. En su caso delimitan sistemas generales (redes públicas) de los sistemas locales (redes locales). Esta alineación se considerará como alineación oficial.

b) Alineación interior: delimita la superficie no edificable interior de la parcela o manzana definida, en su caso, en el plano de alineaciones correspondiente del presente Plan Parcial, o en el Estudio de Detalle que desarrolle aquellas.

c) Alineación de fachada: señalan el límite de los planos de las fachadas de edificación con excepción de los vuelos y cuerpos volados. A su vez pueden ser:

1) Exterior: si da frente a vial o espacio libre exterior.

2) Interior: si da frente al fondo de parcela.

d) Alineación de cerramiento exterior: de la parcela o del frente, indica por donde han de discurrir los vallados, cercas, verjas y otros elementos de cerramiento de una propiedad respecto al espacio público.

2. Rasante:

a) De vial: es el perfil longitudinal del viario definido en el proyecto o proyectos de urbanización que desarrollan el presente Plan Especial.

b) Del terreno: es el perfil del terreno correspondiente al interior de las parcelas o manzanas en su estado actual. Coincide con la rasante natural del mismo.

c) Modificada: rasante del terreno que modifica la rasante natural en función de un proyecto de urbanización, un Estudio de Detalle o un proyecto de edificación.

3. Linderos:

a) Definición: son las líneas perimetrales que delimitan una parcela o terreno y separan unas fincas de otras.

b) Lindero frontal: aquel que delimita el frente de una parcela hacia dicha vía.

c) Lindero posterior: aquel segmento o segmentos que separan la propiedad opuesta al lindero o frontal y que no tienen puntos comunes con el mismo.

d) Lindero lateral: los restantes segmentos que separan la propiedad respecto a los predios colindantes.

4. Retranqueos:

a) Retranqueo de fachada: el que indica la separación mínima o fija entre la alineación oficial y la de la fachada de la edificación.

b) Retranqueos a linderos: se entiende por retranqueos a linderos la distancia mínima que debe separarse tanto la edificación principal como cualquier edificación secundaria de los linderos de la parcela no coincidentes con alineaciones oficiales. Podrán establecerse diferentes retranqueos para los linderos laterales, de fondo o testero.

c) Medición de retranqueos: esta distancia se medirá perpendicularmente por todos los puntos de la alineación o medianera, entendiéndose computada desde el punto más exterior de las fachadas de la edificación.

5. Alturas:

a) Altura del edificio: la distancia vertical medida desde el punto más bajo de la línea perimetral del terreno en contacto con las fachadas hasta el punto más alto de la cubierta.

b) Altura de cornisa: la distancia vertical medida desde el mismo punto hasta la cara inferior del forjado que constituye el techo de la última planta.

c) Altura libre: la distancia vertical entre el acabado del suelo y el acabado de la cara inferior del forjado del techo.

d) Altura máxima: es la señalada por el Plan Parcial como valor límite de la altura del edificio.

Podrá expresarse en dos unidades de medición: por número de plantas o por distancia vertical en metros.

Cuando se usen ambos criterios, prevalecerá la menor.

En casos de fachadas de gran longitud la altura máxima se aplicará a cada fracción de 15 metros.

6. Plantas:

a) Baja: aquella cuya distancia media a la línea de encuentro entre fachadas y terreno sea la menor de la de todas las plantas del edificio.

b) Semisótano: aquella que cumple la condición de que la distancia entre la cara superior del forjado y el terreno es inferior a 1,50 metros en todo su perímetro. El resto de la planta, con altura superior a la indicada será considerada como planta baja en el caso de que formen una unidad constructiva, es decir, tengan el mismo forjado-techo.

c) Sótano: la que, estando situada bajo planta, baja no cumple las condiciones de semisótano.

d) Bajo-cubierta: la comprendida entre la cara superior del último forjado y la inferior de los planos que forman la cubierta.

e) De piso: las restantes de la edificación.

f) Número de plantas: es el número de plantas por encima de la rasante del terreno incluida la planta baja.

7. Solar/Parcela/Manzana/Unidad edificable:

a) Solar: de acuerdo con el artículo 8 de La Ley 6/1998, del Suelo, vigente, artículo 82 del TRLS/76, así como lo establecido en el artículo 5.2.11 de las Normas Subsidiarias-97, se conceptúan como solares las superficies de suelo clasificadas como suelo urbano y aptas para la edificación según el Plan, que cuentan con los requisitos siguientes:

— Estar dotados como mínimo de acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas residuales y suministro de energía eléctrica.

— Que el vial al que da frente tenga pavimentada la calzada y encintado de aceras.

— Que tenga señaladas alineaciones y rasantes.

b) Parcela: superficie de terreno incluida en el ámbito, que una vez alcanzada la definición de sola, resulta apta para la edificar con arreglo a las Ordenanzas del presente Plan Especial del acuerdo con el uso a que se destine. Estas parcelas son susceptibles de segregación si cumplen para cada zona, las condiciones establecidas en el capítulo de estas Ordenanzas. Estas parcelas son susceptibles de segregación si cumplen, para cada zona, las condiciones establecidas para ello en el capítulo 8 de estas ordenanzas.

c) Manzana: superficie de terreno delimitada por el sistema, o subsistema, de redes públicas, que comprende una o más parcelas y los espacios libres anexos y adscritos a las mismas, de carácter público o privado. La suma de la totalidad de la superficie de las manzanas más la superficie del sistema general y local viario, se corresponde con la superficie total del ámbito.

Unidad edificable: parcela de uso residencial, coincidente o no con una manzana, a la que se asigna un aprovechamiento lucrativo.

Excepcionalmente, las ordenanzas particulares pueden calificar como unidad edificable a parcelas con usos diferentes al residencial.

8. Cómputo de superficies:

a) Superficie total edificable: coincide con el valor máximo total expresado en metros cuadrados, resultante de aplicar el índice de edificabilidad que tenga asignada la zona a la superficie neta de parcela.

b) Superficie edificada por planta: es la totalidad de forjado accesible en cada una de ellas, con exclusión de los balcones.

c) Superficie edificada en planta bajo-cubierta: la del forjado o forjados potencialmente accesibles con altura libre de al menos 1,50 metros existentes entre la última planta y la cubierta.

d) Superficie edificada en planta baja: la cerrada entre paramentos.

e) Superficie total edificada: es el sumatorio de las superficies edificadas accesibles de todas las plantas, incluyendo planta bajo-cubierta, sótanos y semisótanos.

En el cómputo de la superficie edificada, salvo indicación expresa en normativa específica de zona se incluyen:

1) Todas las plantas transitables del edificio con independencia del uso a que se destinen y de su posición, incluyendo las plantas bajo rasante.

2) Los espacios ocupados por elementos estructurales, tabiquería.

3) Cuerpos volados, en el caso de estar cubiertos, de tal forma que si estuviesen cerrados por uno o dos de sus lados computarán al 50 por 100, y el 75 por 100, por tres de sus lados.

Quedan excluidos del cómputo de la superficie edificada:

4) Los patios interiores, siempre que no estén cerrados.

5) Las plantas diáfanas porticadas, que en ningún caso, podrán ser objeto de cerramiento posterior que suponga rebasar la superficie máxima edificable.

6) Los porches computarán al 50 por 100.

7) Las cubiertas planas aunque sean transitables.

8) Los elementos ornamentales de remates de cubiertas, siempre que sean abiertos y carezcan de posibilidades de utilización.

9) Las terrazas descubiertas (en planta baja o primera) excepto cuando se vinculen al espacio bajo cubierta. En este caso, si la suma de sus longitudes parciales no supera el 33 por 100 de la longitud total de la fachada del conjunto edificado, no serán computables, pero sí lo será el exceso sobre dicho porcentaje hasta un máximo permitido del 66 por 100.

10) Los espacios bajo-cubierta: se trata de una consideración específica para el ámbito APD 8 “Las Marías”, toda vez que el Plan Parcial aún vigente, fija en tres plantas más bajo-cubierta la altura permitida y la modificación puntual de enero de 2003 de las Normas Subsidiarias rebajó en una planta dicha altura, compensándose en consecuencia esta limitación permitiendo aprovechar el espacio bajo la cubierta, sin cómputo de edificabilidad siempre que se destine para usos complementarios al de vivienda y aun estando vinculado y con acceso directo desde aquella.

f) Superficie útil: la comprendida en el interior de sus paramentos verticales: muros, tabiques y elementos de cerramiento y división que conforman el local o vivienda. La medición de la superficie útil se hará siempre a cara interior de paramentos terminados.

g) Superficie de parcela:

1) Total: es la comprendida dentro de su perímetro más la superficie que en régimen de pro indiviso pudiera tener asignada en una manzana exterior por el hecho de proteger ambientalmente un espacio concreto del ámbito, si lo hubiere.

2) Ocupable: la superficie edificable susceptible de ser ocupada por la edificación. En la normativa específica de la zona, se señala un porcentaje máximo de ocupación.

3) Libre: la parte de la parcela en la que no se puede edificar.

9. Edificabilidad:

a) Concepto: define la cantidad máxima de edificabilidad atribuida por el presente Plan Parcial a una parcela de propiedad pública o privada, en función de las condiciones de intensidad edificatoria establecidas en las ordenanzas.

b) Coeficiente de edificabilidad: es la relación entre la superficie total construida computable, y la superficie real de la parcela o solar edificado. Se expresa en m²c/m²s.

c) Edificabilidad bruta:

1) De ámbito: si el coeficiente se expresa como relación entre la superficie total edificable y la superficie total del ámbito de actuación, incluyendo tanto las parcelas edificables como las superficies de espacios libres y de cesión obligatoria, es decir, sistemas generales y locales.

2) De manzana: relación entre la superficie total construida y la superficie total de la manzana, incluyendo los espacios libres, públicos o privados asignados, viario interior, zonas verdes o espacios comunes.

d) Edificabilidad neta:

1) De ámbito: si el coeficiente se expresa como la relación entre la superficie total edificable y la superficie neta edificable, entendiendo por tal la de la parcela edificable, o, en su caso, la superficie del sector de la que se han deducido la superficie de espacios libres y equipamientos correspondientes a sistemas generales. Coincide con la edificabilidad sobre zona, definida esta en la ficha del sector como: superficie total-sistemas generales.

2) De manzana: relación entre la superficie construida y la superficie total de la manzana, deduciendo de esta el viario privado y los espacios libres públicos.

3) De unidad edificable: relación entre la suma de las superficies construidas de las parcelas incluidas en la unidad y la superficie total de aquella.

4) De parcela: la correspondiente a la edificabilidad individual de una parcela perteneciente a una unidad edificable.

10. Sólido capaz:

a) Concepto: el sólido capaz de una parcela define el volumen máximo ocupable sobre la rasante del terreno dentro del cual deberá quedar inscrito el edificio. La edificabilidad que define es la que pueda materializarse en su interior, incluyendo, asimismo, la construida en planta semisótano cuando proceda su cómputo.

b) Delimitación: la definición del sólido capaz se deriva del cumplimiento de las condiciones de volumen de las ordenanzas particulares de zona.

11. Área de movimiento de la edificación:

a) Genérica: aquella superficie dentro de la parcela susceptible de ser ocupada por la edificación y que resulta de aplicar las condiciones particulares de zona en lo que se refiere a fondo, retranqueos y ocupación de la edificación y sobre la que se materializará el sólido capaz permitido, en función del número de plantas máximo asignado.

b) Concreta: la definida, en su caso, por el Estudio de Detalle que desarrolle la ordenación de volúmenes de una manzana, o de una unidad edificable.

12. Relación entre las edificaciones, se distinguen las siguientes tipologías:

a) Aislada: cuando la edificación se sitúa en parcela independiente, con acceso único y exclusivo desde la vía pública, sin contacto con edificaciones situadas en propiedades adyacentes.

b) Adosada: la que, estando en una sola propiedad, tiene una superficie de contacto con la situada en una propiedad adyacente, siendo por el contrario exenta en relación a todas las demás.

c) Agrupada: la que presenta condiciones de exenta con relación al menos a una de las parcelas adyacentes.

d) En hilera: caso especial de edificación agrupada, que presenta fachada completa a alineación exterior e interior, estando adosada a la parcela o parcelas situadas a sus costados.

e) Pareada: caso particular de la edificación en hilera cuando se trata de un conjunto edificado que corresponde con dos parcelas contiguas, que comparten al menos un lindero común.

Capítulo 3

Normas generales de usos

Art. 10. Calificación del suelo.—1. En virtud de la legislación del suelo vigente, el Plan Especial regula el ejercicio de las facultades del derecho de propiedad y el régimen de cesiones para infraestructuras y dotaciones públicas, con arreglo a la calificación urbanística que el mismo establece para las parcelas.

2. El Plan Especial califica el suelo del ámbito según las siguientes zonas y subzonas de ordenanzas, estableciendo determinaciones pormenorizadas con el grado de precisión suficiente para legitimar actos concretos de ejecución material, en aplicación del artículo 35.3 de la LSCAM 9/2001.

— CD: comercial-Deportivo.

— RU/RUA: residencial Unifamiliar.

— RU3*: unifamiliar en hilera/adosada.

— RU2*: unifamiliar aislada/pareada.

— RU1: unifamiliar aislada.

— RUA2*: unifamiliar aislada.

— RUA1*: unifamiliar aislada.

— EL: Espacios Libres.

— EL-V: zonas verdes de uso y dominio público.

— EL-vp: zonas verdes privadas.

— EL-av: aparcamiento y red viaria”.

— su: servicios urbanos.

3. Esta calificación constituye la división básica del suelo a efectos urbanísticos y determina los regímenes urbanísticos específicos de aprovechamiento que le son de aplicación según se detalla en el capítulo 8, ordenanzas particulares de zona.

4. Según el destino previsto en el Plan Especial para cada una de las zonas, estas serán bien zonas de suelo con aprovechamiento lucrativo, o bien adscritas a sistemas locales o generales de cesión y, por lo tanto, sin aprovechamiento computable.

5. Aquellas parcelas cuyo uso actual y condiciones de edificación no sean compatibles con la calificación que le otorga el Plan Especial, quedarán fuera de ordenación, en todo o en parte. El régimen de usos y obras admitidas se regularán por lo determinado en el artículo 2.4 de las Normas Subsidiarias-97.

Art. 11. Sistemas generales y locales.—Constituyen los sistemas generales aquellos elementos fundamentales de la ordenación del territorio municipal, determinantes del desarrollo urbano que configuran la estructura general orgánica del territorio. Son conceptualmente identificables con las “redes públicas” que conforman la red general, tal como las define el artículo 36.1.b) de la LSCM 9/2001, es decir, su función se limita al uso y servicio de los residentes en el municipio y gestión de su propio espacio, pero sin ser claramente adscribibles a ningún área homogénea, ámbito de actuación, sector o barrio urbano concreto.

Constituyen sistemas locales el conjunto de suelos reservados para viarios, zonas verdes, equipamientos y otros servicios que, además de los sistemas generales adscritos al sector, debe contener el presente Plan Especial en aplicación de los estándares fijados por la legislación vigente. Son conceptualmente identificables con las “redes públicas” que conforman la red local, tal como las define el artículo 36.1.c) de la LSCM 9/2001, es decir, aquellas cuya función se puede limitar al uso, servicio y gestión predominante de los residentes en el sector.

Art. 12. Tipos y definición de usos.—1. Aplicación subsidiaria: para la definición de los tipos de usos se aplicará el artículo 4.2 de la normativa urbanística de las Normas Subsidiarias, que define el uso principal y complementario, los usos prohibidos y desagregados, así como los usos globales y pormenorizados.

También es de aplicación subsidiaria la definición del artículo 4.3 (uso residencial), el artículo 4.5 (uso dotacional), el artículo 4.7 (espacios libres y deportivos), el artículo 4.8 (uso aparcamiento y red viaria) y el artículo 4.9 (servicios urbanos).

2. Usos específicos en el Plan Especial:

2.1. Comercial-Deportivo: corresponde a edificios e instalaciones de uso público y/o privado destinados predominantemente a usos mixtos: deportivos al aire libre y/o cerrados, compatibles con uso comerciales, recreativos y de ocio.

2.2. Uso de vivienda unifamiliar: la Ordenanza de edificación unifamiliar, es de aplicación a todas las parcelas residuales del ámbito. Incluso en el caso de situaciones especiales (otros usos compatibles), las características de edificabilidad, superficie ocupada, altura máxima, retranqueos, etc., serán las mismas que las de la vivienda unifamiliar.

Art. 13. Compatibilidad de usos.—1. Compatibilidad general: a efectos de las presentes normas, el Plan Especial permitirá aquellos usos vinculados o compatibles al de vivienda unifamiliar en su carácter de Residencial Unifamiliar (aislada, agrupada o en hilera), sin olvidar aquellos otros que complementan adecuadamente la vida de la urbanización en su relación con el entorno urbano (tales como la hostelería con el carácter de turismo rural, los de carácter asistencial a modo de guarderías infantiles o pequeños servicios de atención médica, los puramente deportivos al aire libre, y los de ordenación del espacio paisajístico para la recuperación de parques y jardines).

2. Compatibilidad específica: con las excepciones derivadas del artículo 12.2 serán aplicables las condiciones de compatibilidad de usos establecidas en el cuadro A, anexo al capítulo 11 de la normativa urbanística de las Normas Subsidiarias vigentes.

Capítulo 4

Normas generales de edificación

Art. 14. Objeto y contenido.

a) Estas normas generales tienen por objeto definir las condiciones que deben regular la edificación y los ámbitos en que se materializa, con independencia de la clase de suelo en la que se asiente, salvo que se especifique lo contrario.

b) Su contenido describe y refleja las exigencias generales sobre ordenación de la edificación, que se establecen y cuantifican posteriormente para cada zona mediante las ordenanzas particulares.

c) Las condiciones generales se desarrollan con arreglo a la siguiente clasificación:

— Condiciones que afectan al ámbito.

— Condiciones que afectan a la parcela.

— Condiciones que afectan a las construcciones.

Art. 15. Condiciones que afectan a los ámbitos.—1. Ámbitos de actuación:

a) Son áreas establecidas por las normas a los efectos de determinar las condiciones específicas de las actuaciones urbanísticas.

En el caso que nos ocupa, el ámbito global de actuación es el denominado APD 8 dentro de las Normas Subsidiarias de Torrelodones y, con carácter específico, el ámbito objeto de Plan Especial comprende el área ocupada por las manzanas B.1, E.1, E.2, E.3, E.4, E.5, E.6, I.1 y J.1.

b) Se consideran los siguientes tipos de ámbitos:

— Parcela.

— Manzana.

— Zona de ordenación: superficie de carácter homogéneo en lo que se refiere a la ordenación urbanística y a la asignación de usos del suelo y su intensidad, así como a las condiciones de edificación.

La zona de ordenación está constituida por una o varias parcelas que conforman normalmente una manzana, aunque no necesariamente identificable con aquella.

2. Aprovechamiento:

a) En general determina la cantidad de metros cuadrados edificables sobre un ámbito de actuación determinado, que se expresa de manera diferente dependiendo de cuál se trate.

b) Para las zonas de ordenación se expresa normalmente por índice relativo: metros cuadrados construibles (m²c) dividido por metros cuadrados de suelo (m²s) aplicable a las superficies netas de parcelas, debiendo cumplirse simultáneamente, otra serie de condiciones de volumen.

Art. 16. Condiciones que afectan a la parcela.—1. Alineaciones oficiales:

a) Son las definidas por los planos de ordenación que forman parte del Plan Especial.

b) Las cualidades que las caracterizan son las siguientes: definen los límites exteriores de las parcelas edificables con los espacios exteriores públicos constituidos por la red viaria y el sistema de espacios públicos (alineación exterior), o definen los límites con el espacio libre interior, público o privado (alineación interior).

2. Parcela: se define como parcela toda porción de terreno delimitada con el fin de hacer posible la ejecución de la edificación y de la urbanización, mediante regulación de la intensidad de uso y de la ordenación de dicha edificación.

La superficie de cada parcela puede componerse por la suma de:

a) La superficie estricta de parcela “individual” o parcela neta.

b) La superficie en pro indiviso de un espacio común para varias parcelas dentro de la misma manzana.

c) La superficie en pro indiviso de un espacio común para la preservación medioambiental, fuera de la manzana, pero localizada dentro del mismo ámbito de actuación.

3. Parcela edificable/parcela neta:

a) Se entiende como parcela edificable la parte de la parcela descrita en el epígrafe anterior, que es susceptible de ser edificada.

b) Deberá cumplir, en todo caso, las siguientes condiciones:

1) La unidad de parcela resultante del planeamiento podrá no ser necesariamente coincidente con la unidad de propiedad.

2) Deberán cumplir las condiciones mínimas de superficie y dimensiones establecidas para cada zona, por esta normativa.

c) A los efectos de la aplicación de los índices de aprovechamiento definidos anteriormente, se considerará que la edificabilidad asignada a cada parcela se recogerá íntegramente en la parcela neta, no siendo edificables los espacios proindiviso externos a la misma, con la excepción de elementos de instalaciones y servicio deportivo-recreativos (piscina, pádel-tenis, etcétera), propios del recreo y ocio común de las zonas unifamiliares.

4. Frente de parcela:

a) Es la distancia existente entre los linderos laterales de la parcela, medida esta sobre la alineación oficial exterior de la misma.

b) Por frente mínimo se entiende el menor permitido para que pueda considerarse parcela edificable.

5. Fondo de parcela: es la distancia existente entre la alineación oficial exterior y el lindero posterior de la parcela, medido perpendicularmente desde el punto medio del frente de la parcela.

6. Ancho de calle: se entiende por ancho de calle o distancia entre alineaciones, la dimensión existente o propuesta entre las alineaciones exteriores que definen dicha calle.

7. Finca fuera de alineación: es aquella en la que parte de su superficie invade el viario público, no coincidiendo su alineación actual con la propuesta en los planos de ordenación.

8. Espacios libres privados:

a) Se considerarán como espacios libres privados la parte no edificada de la parcela o solar de uso privado.

b) Estas superficies podrán acoger usos deportivos o de recreo que no supongan edificabilidad sobre rasante, aunque puedan conllevar tratamientos superficiales del suelo, para la mejora del espacio medioambiental.

c) A los efectos del párrafo anterior se considera que no consumen edificabilidad ni ocupación, las piscinas y las pistas de tenis, siempre y cuando no se eleven más de 100 centímetros sobre la rasante natural del terreno. El retranqueo a vía pública será como mínimo de 2 metros.

d) La construcción de frontones queda prohibida en los espacios libres privados con carácter general. Los cerramientos de las pistas de pádel no podrán elevarse más de 2 metros sobre la rasante natural del terreno. Podrán invadir los retranqueos laterales de la ordenanza particular correspondiente, siempre y cuando se autorice expresamente por el colindante; en todo caso, respetarán el retranqueo a vía pública.

No se permitirán las pistas de pádel en las parcelas privativas incluidas en las Zonas de Ordenanza RU2/RU3.

En espacios comunes se cumplirá lo establecido en las ordenanzas particulares para cada zona concreta.

9. Espacios libres públicos: son los integrantes del sistema de espacios libres de dominio y uso público tanto de carácter general como local.

Art. 17. Condiciones que afectan a las construcciones.—Aplicación del artículo 5.3 correlativo de las ordenanzas generales de las Normas Subsidiarias vigentes.

Art. 18. Condiciones de posición dentro de las parcelas.—Aplicación del artículo 5.4 correlativo de las ordenanzas generales de las Normas Subsidiarias vigentes.

Art. 19. Condiciones de aprovechamiento.—1. Con carácter general: aplicación del artículo 5.5 correlativo de las ordenanzas generales de las Normas Subsidiarias vigentes, con excepción de las normas específicas que se detallan a continuación, o lo dispuesto en las ordenanzas particulares de zona del capítulo 5 de las presentes ordenanzas.

2. Normas específicas: En el caso del Plan Especial dentro del APD-8 que nos ocupa, la superficie máxima construible total coincide con la que le asignan las Normas Subsidiarias en la ficha respectiva, a las manzanas objeto de Plan Especial (B.1, E.2, E.3, E.4, E.5, E.6, I.1 y J.1). Asciende a 84.178 m²c.

Dicho techo edificable se desglosa en edificabilidad básica (73.693 m²c) y edificabilidad residual (10.485 m²c). La edificabilidad básica se desglosa a su vez en edificabilidad residencial (69.900 m²c) y edificabilidad comercial -deportiva (3.793 m²c). La distribución de la edificabilidad residencial básica y residual por Manzanas se realiza de acuerdo con el Cuadro C5/Anexo a estas Ordenanzas. En dicho cuadro se establecen las siguientes normas:

— Norma 1A (Para las manzanas con distribución homogénea de edificabilidad: M/1-2-3, M6, M7, M8, M9, M10-1, M11, M13, M14, M15, M16): Materialización de la Edificabilidad Básica: Estas Manzanas se desarrollarán mediante un proyecto de edificación unitario y licencia única para cada una de ellas, distribuyendo libremente la edificabilidad básica entre el número de viviendas, siempre y cuando no se supere para cada parcela individual, el índice de edificabilidad neta (0,6 m²c/m²s) siendo el Ratio de 200 m²c/viv de carácter indicativo.

— Norma 1B (Alternativa para M-13, M-14 y M-15). Las Manzanas M-13, M-14 y M-15, podrán desarrollarse por submanzanas, según las determinaciones gráficas y numéricas establecidas en el Anexo al presente Cuadro C5, siendo en este caso vinculante el Ratio de 200 m²c/viv.

— Norma 2 (Para las manzanas con distribución no homogénea de edificabilidad: M4, M5, M10-2, M17): Materialización de la Edificabilidad Básica.

— Norma 3/Opción 1: Podrá solicitarse licencia mediante proyectos individuales para cada parcela incluida en la Manzana considerada, siendo en este caso vinculante el Ratio resultante de m²c/viv que limita el tamaño máximo de vivienda.

— Norma 4/Opción 2: Estas Manzanas podrán desarrollarse mediante un proyecto unitario y licencia única para cada una de ellas, distribuyendo libremente la edificabilidad básica entre el número de viviendas, siempre y cuando no se supere para cada parcela individual, el índice de edificabilidad neta señalado para cada una de ellas, siendo por tanto el Ratio resultante en m²c/viv de carácter indicativo a efectos del tamaño de vivienda.

— Norma 5 (Para todas las manzanas residenciales): Una vez consolidada la edificabilidad básica de la totalidad de la manzana mediante la obtención de las correspondientes LPO, se podrá redistribuir libremente la edificabilidad residual entre el conjunto de las viviendas mediante la formulación de un Estudio de Detalle para la ordenación de volúmenes de la Manzana considerada, siempre y cuando no se supere, para cada parcela individual, el índice de edificabilidad neta señalado para cada una de ellas, pudiendo posteriormente (aprobado definitivamente el ED) materializarse la edificabilidad asignada a cada parcela mediante proyectos y licencias de obra individualizados (ampliaciones + modificaciones).

El ED podrá formularse por iniciativa privada o de oficio por el Ayuntamiento y deberá incluir obligatoriamente normas u ordenanzas específicas de carácter estético (en cuanto materiales, texturas y colores) vinculantes para los proyectos individuales que se presenten para cada parcela.

3. Compatibilidad con el arbolado existente en las parcelas edificables:

a) Será obligatorio un estudio de jardinería específico, incluido en el proyecto de dotación de servicios, anexo a los Estudios de Detalle que puedan redactarse para cada manzana o parcela edificable, o bien, para cada Proyecto Unitario que desarrolle una unidad edificable desarrollando el tratamiento de todos los Espacios Libres que queden englobados en sus ámbitos respectivos, y se aplicará lo determinado por el artículo 4 de la sección primera del título VII de la ordenanza de medio ambiente.

b) Cuando una obra pueda afectar a algún ejemplar arbóreo público o privado, se indicará en la solicitud de licencia correspondiente, señalando su situación en los planos topográficos de estado actual que se aporten, y, en todo caso, sobre el plano PI-05 del Plan Especial y sobre el Plano-09 correspondiente al inventario de arbolado del Estudio Ambiental anexo al Plan Especial.

c) Se garantizará que durante el transcurso de las obras se protegerán los troncos de los árboles o estos en su conjunto con un adecuado recubrimiento que impida su lesión o deterioro.

Será de aplicación el artículo 13 del título VII de la ordenanza de medio ambiente en lo dispuesto sobre el obligado depósito de aval para compensar la tala de arbolado y afloramientos rocosos manifiestamente incompatibles con la edificación, o garantizar la conservación del resto del arbolado teóricamente compatible. No obstante, y siguiendo las indicaciones del Estudio Ambiental anexo al Plan Especial, aquellas especies de un cierto interés que hubieran de ser taladas por exigencias de la construcción, deberán ser adecuadamente valoradas y plantar en la misma parcela especies similares por el mismo valor.

Dicho aval se devolverá con la concesión de la licencia de primera ocupación tras inspección de los servicios técnicos que comprobarán, en caso de tala de arbolado la reposición del mismo por un valor equivalente.

4. Normativa de rango superior y de carácter sectorial:

a) Los Servicios Técnicos del Ayuntamiento velarán por el cumplimiento de las Normas Básicas de la edificación, de obligado cumplimiento, y de la restante normativa específica que sea de aplicación a las construcciones que se realicen en el ámbito del sector.

b) Será de aplicación la Ley de Ordenación de la Edificación de Carácter Estatal y la Ley de Medidas para la Calidad de la Edificación de la Comunidad de Madrid.

c) Constituirán normas de aplicación directa las determinaciones legales del artículo 30 de la LSCM 9/2001, sobre los usos, edificaciones e instalaciones que se proyecten en el sector. En particular deberán justificar:

1) No producir afecciones, perturbaciones o emisiones ilegítimas en otros inmuebles.

2) Adaptarse al ambiente en que se sitúen o emplacen.

3) No romper la armonía del paisaje urbano y rural tradicional, ni perturbar, ni desfigurar su contemplación desde los caminos, carreteras y cualesquiera otras vías.

d) Constituirán determinaciones reglamentarias, aplicables al sector, aquellas normas reguladoras, que en desarrollo del artículo 31 de la LSCM 9/2001, el Gobierno de la Comunidad de Madrid, a iniciativa del Consejero competente en materia de ordenación urbanística, pueda aprobar mediante decreto sobre materias de su competencia.

e) Con carácter general, en el proyecto de urbanización que desarrolle el Plan Especial, se tendrán en cuenta las prescripciones del informe del Área de Análisis Ambiental, de 29 de enero de 2014, de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio de la Comunidad de Madrid. En particular:

1) En relación con el informe de la Dirección General de Patrimonio Histórico: el Proyecto de Urbanización, incluirá una Adenda, en la que se refleje y sitúen, los corrales ganaderos y antiguas canteras que resulten de valor etnográfico, de acuerdo con la planimetría que consta en la citada Dirección General, siempre y cuando conste en el Ayuntamiento un informe oficial de dicha Dirección que confirme su valor y la propuesta de su incorporación al Inventario Etnográfico de la Comunidad de Madrid, estableciendo en este caso concreto, en el Proyecto de Urbanización, medidas para su delimitación y conservación, que deben ser igualmente incorporadas al Plan de Vigilancia Ambiental modificado.

2) En relación con el informe de Vías Pecuarias:

— El posible acerado de este cordel, el cerramiento de las parcelas colindantes al mismo e incluso los accesos que se proyectan, deberán contar con informe previo del órgano competente en materia de dominio público pecuario.

— A todos los efectos se tendrá en cuenta que los límites de las vías pecuarias son los legalmente aprobados en el deslinde. En particular se considerará respecto al deslinde aprobado del “Cordel del Gasco”. Tramo 1.^o colindante con el ámbito por el oeste.

— Se establecerá expresamente que cualquier actuación u obra pública o privada que pretenda establecer la delimitación exacta del ámbito o que pueda afectar a las vías pecuarias existentes (accesos, vallado, pavimentación, canalizaciones de tuberías e infraestructuras, etc.), deberá ser informada preceptivamente y con anterioridad a su autorización definitiva por el organismo competente en materia de vías pecuarias.

3) En cuanto al informe de ADIF, se tendrá en cuenta que cualquier actuación en el entorno de la línea ferroviaria que discurre al sur del ámbito quedará sujeta a la Ley 39/2003, de 17 de noviembre, del Sector Ferroviario y su Reglamento de Desarrollo, aprobado por Real Decreto 2387/2004, de 30 de diciembre, y sus correspondientes modificaciones.

4) En relación al Decreto 170/1998, de 1 de octubre, sobre gestión de infraestructuras de saneamiento de las aguas residuales de la Comunidad de Madrid:

— Respecto de las zonas verdes de uso público del ámbito, las redes de riego que se conecten, transitoriamente a la red de distribución de agua para consumo humano, deberán cumplir con la normativa del Canal de Isabel II Gestión, siendo dichas redes independientes de la red de distribución para su futura utilización con agua regenerada y disponiendo de una única acometida con contador. Estos proyectos de riego y jardinería deberán remitirse a dicha Empresa para su aprobación.

— Respecto de la red de saneamiento, en el caso de que alguna infraestructura hidráulica existente dentro del ámbito se viera afectada por las obras de urbanización, deberá retranquearse a zonas de dominio público a cargo del promotor de la actuación.

— Respecto de la afección al medio hídrico, se deberá tener en cuenta la necesidad de adecuar la ejecución de la urbanización a la naturalidad de los cauces, y en general del dominio público hidráulico no intentando en ningún caso que sean los cauces los que se sometan a las exigencias del proyecto. Se deberá obtener la autorización de la CHT para el vertido de las aguas pluviales al cauce público, así como para toda actuación en el DPH o en su zona de policía.

5) En relación a las condiciones ambientales del informe:

— Las conducciones de aguas residuales tendrán que discurrir a una cota inferior a las conducciones de abastecimiento (mayor profundidad). A su vez, la profundidad de la red de saneamiento deberá ser siempre mayor que la profundidad del nivel inferior del edificio (sótanos) y deberá situarse siempre por encima del nivel freático.

— Deberá incluir, en sus determinaciones, medidas concretas y expresas tendentes al ahorro efectivo y disminución del consumo de agua, con el fin de minimizar la generación de vertidos líquidos.

— Para el arbolado urbano se alternarán diferentes especies con el fin de mitigar posibles afecciones de plagas, procurando en todo caso que sean resistentes y de fácil conservación.

— Con el objeto de disminuir el volumen de agua a utilizar, las especies vegetales a implantar serán adaptadas y con bajos requerimientos hídricos para su desarrollo. Deberán limitarse las superficies destinadas a cubrir mediante pradera ornamental, dado que su mantenimiento supone grandes consumos de agua energéticos. Podrán sustituirse por tapices verdes a base de xerófitas que no requieren riegos.

— Respecto a las luminarias a emplear en el exterior, se diseñarán según criterios establecidos en la “Guía para la reducción del resplandor luminoso nocturno” del Comité Español de Iluminación. Se tendrán que emplear luminarias cerradas en las que la carcasa impida sobresalir al elemento refractor del plano inferior de esta, no superándose el flujo hemisférico superior al establecido para su clasificación de zona.

Capítulo 5

Ordenanzas particulares de zona

Art. 20. Condiciones de la edificación/uso residencial.—1. Definición y grados:

a) Carácter y tipología: corresponde a la edificación unifamiliar que, aun ocupando parcelas independientes, comparten la superficie de sus medianerías con las viviendas colindantes, formando desarrollos lineales de dos o más viviendas (en fila). Es decir, se trata de edificación agrupada o pareada, si bien, siempre que se guarden los retranqueos recogidos en la presente ordenanza, se permite también el desarrollo mediante la tipología de vivienda unifamiliar aislada. Usos pormenorizados: RU, RUA.

b) Grados y subzonas (compatibles entre si las subzonas RU2/RU3).

— Subzona RU-3 (vivienda unifamiliar en fila o en hilera).

— Subzona RU-2 (vivienda unifamiliar pareada/aislada).

— Subzona RU1 (vivienda unifamiliar aislada).

— Subzona RUA2 (vivienda unifamiliar aislada).

— Subzona RUA1 (vivienda unifamiliar aislada).

2. Condiciones de parcelación para las Zonas RU2/RU3:

a) Se fija como parcela mínima neta individual una superficie igual o mayor a 400 m², sin incluir zonas en proindiviso. Con independencia de ello, a efectos del proyecto de Reparcelación se cumplirán las siguientes condiciones sobre el tamaño de las parcelas incluyendo siempre la p/p de zonas comunes:

a1) El tamaño medio de las parcelas residenciales en la totalidad del ámbito tendrán una superficie de al menos 700 m²s/parcela.

a2) El tamaño mínimo para las Manzanas M/1-2-3, M6, M7, M8, M9, M10-1 Y M11 será de 600 m²s/parcela.

a3) El tamaño mínimo para las Manzanas M13, M14 y M15 será de 450 m²s/ parcela.

El Frente mínimo será de 7 m.

Además, deberá poderse inscribir en la parcela un círculo de 5 metros de diámetro.

b) Para todos los grados y tipologías pueden proponerse parte del suelo libre de cada manzana como proindiviso común a las viviendas de que se trate, y parte como suelo ocupado por la edificación o libre privado de cada una de las viviendas. Es de señalar que, en la superficie de la parcela, no estará incluido el viario, el cual tendrá siempre carácter de público.

2.bis. Condiciones de parcelación para las Zonas RUA. Se fija como parcela mínima neta individual, sin incluir zonas en proindiviso, las siguientes:

— Subzona RU1: 750 m²s.

— Subzona RUA2: 1.000 m²s.

— Subzona RUA 1: 1.500 m²s.

El frente mínimo será de 12 m.

Además, deberá poderse inscribir en cualquier lugar la parcela un círculo de 8 metros de diámetro.

3. Condiciones de volumen:

a) Alineaciones y rasantes: son las definidas en los planos correspondientes del presente Plan Especial.

Toda vez que en el momento de aprobación del Plan Especial habrá de presentarse un Proyecto de Parcelación, no es necesaria la solicitud de tira de cuerdas, previa a la licencia de obras, al quedar perfectamente definidas las alineaciones y rasantes, en los planos del proyecto de parcelación que se redacte. No obstante, si el Ayuntamiento lo considera necesario para un mayor control de la edificación, podrá exigir la solicitud previa de tira de cuerdas antes de presentar la solicitud oficial de licencia de obras.

Las alineaciones del proyecto de reparcelación podrán reajustarse sobre el terreno, mediante el levantamiento del Acta correspondiente, por motivos de conservación de especies arbóreas y/o afloramientos rocosos, y en general para minoración del impacto ambiental producido por cerramientos de parcela o edificaciones.

b) Edificabilidad, ocupación y alturas:

— Aplicación del Cuadro C5/ Anexo a las presentes ordenanzas.

— Ocupación: 50 por 100 para las subzonas RU1*/RU2*/RU3*.

— 40 por 100 para la subzona RUA2*.

— 30 por 100 para la subzona RUA1*.

— Número plazas: 2 (se exige al menos 2 plazas/vivienda).

— Altura cumbrera: 11.00 m.

— Altura cornisa: 7.50 m.

c) Retranqueos según tipologías:

1) Vivienda en fila o pareada:

— A calle: 3 metros.

— A lindero posterior o fondo de parcela: 3 metros.

— A linderos laterales: 3 metros, excepto en el caso de viviendas pareadas, retranqueo 0 metros, en el lindero compartido.

2) Vivienda aislada:

— A calle: 4 metros.

— A resto de linderos: 3 metros.

3) Todos los retranqueos se medirán a partir de los cuerpos volados, terrazas, escaleras sobre rasante, etcétera, cuando estos existan, salvo aleros de cubierta.

4. Otras condiciones:

a) Longitud máxima de agrupaciones: la longitud máxima de una fila o hilera será de ocho viviendas y/o 65 metros.

b) Garajes alineados a fachada:

1) Se admitirá la construcción de cuerpos de edificación destinados exclusivamente a garaje, alineados a fachada, siempre que no ocupen una longitud superior a 5,50 metros y se edifiquen únicamente en planta baja.

2) Estas edificaciones computarán a efectos de edificabilidad y ocupación máxima permitidas.

3) La construcción de estos garajes deberá guardar una separación de los linderos de 3 metros. No obstante, podrá eximirse de su cumplimiento en los siguientes casos:

— Que exista ya una construcción en la medianera a la que puedan adosarse los garajes.

— Que se presente proyecto conjunto o simultáneo por parte de cada uno de los titulares de las parcelas colindantes.

c) Cerramientos: regulado con carácter general en el artículo 5.6.14 de las Normas Subsidiarias.

Las características geométricas y materiales se reflejarán en planos específicos a escala adecuada, y su tratamiento será unitario para cada manzana edificable.

Se tendrá en cuenta el artículo 16.8.d) de estas ordenanzas.

d) Espacios libres: deberá ajardinarse al menos en el 60 por 100 de las zonas comunes, en aquellos casos de suelo proindiviso.

Se justificará que en los espacios libres privativos de cada parcela se realiza una plantación mínima de 5 unidades arbóreas, de acuerdo con las recomendaciones del Estudio Ambiental, salvo que se justifique que dicha plantación resulta incompatible con la conservación de arbolado y afloramientos rocosos existentes y compatibles con la implantación de la edificación.

e) Iluminación de espacios bajo cubierta: se admite cualquier solución arquitectónica, teniendo en cuenta lo dispuesto en el artículo 9.8.9), sobre iluminación por medio de terrazas vinculadas al espacio bajo cubierta.

f) Condiciones de diseño de las cubiertas: se tendrá en cuenta las condiciones generales de la edificación de las Normas Subsidiarias, especialmente el artículo 5.6.4, y la ordenanza gráfica vinculada a dicho precepto.

5. Condiciones de uso: las condiciones de uso se determinan en el artículo 12 de las presentes ordenanzas.

6. Condiciones estéticas:

a) Con carácter general, el Ayuntamiento, por razones de relación con el entorno, podrá exigir a las construcciones los materiales, texturas y colores que estime conveniente en orden a la protección de la escena e imagen urbana.

b) La edificación tendrá en cuenta los materiales de la zona en relación con las soluciones arquitectónicas propuestas. A efectos del control final del diseño de los conjuntos construidos se tendrá en cuenta los siguientes criterios:

— Utilización correcta de materiales, texturas y colores, pudiendo utilizar elementos de cubierta diferentes a la pizarra como zinc, chapa o cobre, excepto teja negra o prefabricados imitando la pizarra.

— Homogeneidad en las soluciones formales de los conjuntos edificados objeto de proyectos unitarios.

— Prevalencia del criterio de horizontalidad.

— Preferencia del ladrillo visto a los enfoscados.

— Fragmentación de volúmenes frente a continuidad de grandes volúmenes compactos de excesiva longitud.

7. Alcance de la parcelación vinculante: Las condiciones de parcelación establecidas en los apartados 2 y 2.bis anteriores, permitirán incorporar la parcelación vinculante que figura en el Plano PEM-O3 al correspondiente Proyecto de Reparcelación. Dicho carácter vinculante deberá entenderse respecto de las alineaciones oficiales (línea de separación entre espacio público/privado) y número máximo de parcelas/viviendas para cada Manzana, pudiendo sin embargo reajustar los límites entre las parcelas siempre y cuando se cumplan las condiciones establecidas en los preceptos citados.

Art. 21. Ordenanza para otros usos compatibles, con aprovechamiento lucrativo.—Condiciones de edificación y uso para la Zona CP/Comercial-Deportivo.

— Volumen: edificabilidad asignada según el Cuadro C5 Anexo a las Ordenanzas/carece de edificabilidad residual. En el caso de optar por desarrollar la totalidad de la manzana M12 con usos mixtos, la edificabilidad comercial podrá ser como máximo del 40 por 100 sobre el techo edificable asignado. El resto se podrá materializar para usos deportivos recreativos.

— Número máximo de plantas: 2.

— Altura máxima de cornisa: 8 m.

— Altura máxima de cumbrera: 12 m.

— Retranqueos: 5 m a calle/4 m, a resto de linderos.

— Condiciones de parcelación:

• Parcela mínima: 5.000 m²s.

• Índice de edificabilidad neto máximo resultante: 0,3 m²c/m²s.

• El proyecto de parcelación podrá asignar usos mixtos a cada parcela resultante en la proporción de edificabilidad anterior citada, o bien asignar de forma diferenciada el uso deportivo y comercial a cada una de ellas.

— Condiciones comunes de ocupación: porcentaje máximo para la edificación: 50 por 100; del resto de los espacios libres resultantes podrá destinarse el 40 por 100 (20 por 100 sobre el total) para plazas de aparcamiento en superficie. La parte no ocupada por la edificación y/o aparcamiento deberá ajardinarse adecuadamente, procurando concentrar los espacios libres/ deportivos en las zonas más valiosas de la zona de Prioridad 4”.

— Condiciones de usos: a efectos de la compatibilidad de usos se aplicará lo establecido en las NNSS para el uso EQ/7.1 (comercio y servicios) y EQ/73 (verde-deportivo) en correlación respectivamente con los usos Comercial (C) y Deportivo (D) del Plan Especial, respectivamente.

— Condiciones acústicas: será imputable al promotor el coste de las medidas correctoras necesarias, derivadas del Estudio Acústico del proyecto de urbanización, en relación al cumplimiento del Decreto 78/1999, para la ejecución del cerramiento (pantallas acústicas) de la parcela edificable respecto del suelo patrimonial del Ministerio de Fomento.

Art. 22. Servicios urbanos (su).—1. Condiciones genéricas: se aplicará con carácter general el artículo 11.8 de la normativa urbanística de las Normas Subsidiarias vigentes.

2. Condiciones específicas:

a) Retranqueos: para instalaciones en superficie se fija un retranqueo mínimo a todos los linderos de 2 metros respecto del límite del cerramiento de la instalación. Para los centros de transformación, podrá reducirse justificadamente a 1 metro respecto de colindantes y a 0 metros, respecto de la alineación oficial.

b) Edificabilidad: no se fija límite alguno de edificabilidad para la construcción de edificaciones e instalaciones técnicas no habitables necesarias para el servicio y mantenimiento de la instalación.

La edificabilidad resultante no se considera computable.

c) Segregación: se entenderá asignada automáticamente la calificación “su” a las parcelas destinadas a centros de transformación, que defina el proyecto de reparcelación. Estas parcelas podrán situarse en cualquier parcela pública o privada, con o sin aprovechamiento lucrativo.

Art. 23. Ordenanza para espacios libres (EL).—1. Definición y subzonas:

a) Carácter y tipología. Comprende a los espacios libres, de dominio público o privado, destinados a espacios ajardinados o forestados, e integrantes del sistema de espacios libres del núcleo urbano, necesarios para la adecuada salubridad y esparcimiento de la población.

En el ámbito del Plan Especial que ahora se desarrolla, existen tres tipos de espacios libres, a saber:

1) Espacios libres de parcela neta: son las áreas ajardinadas dentro de la parcela neta, no ocupadas por edificación.

2) Espacios libres privativos de manzana: son las áreas ajardinadas que comparten en proindiviso todas las parcelas de una misma manzana, y permiten garantizar en mayor medida la protección de las especies arbóreas y de otros elementos del paisaje.

3) Espacios libres de uso y dominio público destinado a Zonas verdes para el esparcimiento de la población y garantía de protección del paisaje natural y otras zonas de singularidad, tales como vaguadas naturales, zonas rocosas, etc.

4) Espacios libres de uso y dominio públicos destinados a viario público, tanto para acceso rodado como para aparcamientos, a itinerarios peatonales, aceras, carril bici, espacios de coexistencia o anexos a viario (rotondas, isletas, bandas arboladas, etc.).

b) Subzonas: A los efectos de aplicación de las Normas Subsidiarias sobre el ámbito del Plan Especial, los espacios definidos en al apartado a.2) se corresponden con la calificación El/9.6, los definidos en el apartado a.3) con la calificación EL/9.1 (parques), y los definidos en el apartado a4) como: peatonal (10.1)/coexistencia 10.2/rodado 10.3/Anexo a viario: EL/9.5.

2. Condiciones de parcelación: no se establecen, considerándose indivisibles las previstas en los correspondientes planos de ordenación, y que habrán de quedar perfectamente detalladas en el oportuno proyecto de parcelación que se desarrolle una vez aprobado el Plan Especial.

3. Edificaciones e instalaciones permitidas para los espacios libres privados: Con independencia de la aplicación subsidiaria de las condiciones derivadas del apartado b), en el ámbito del Plan Especial prevalecerán como normas específicas y prevalentes respecto de las Normas Subsidiarias las siguientes:

Solo se podrán construir en los espacios libres privativos de manzana, edificaciones, al servicio de los elementos de ocio y deportivo-recreativos comunes tales como piscinas, vestuarios, saunas, pistas de pádel, etc., que se proyecten, y nunca en dimensión superior a 25 m²:

1) Habrán de respetarse las rasantes naturales del terreno, salvo la adecuación mínima a que puedan obligar las instalaciones antes definidas.

2) Se justificará que las construcciones auxiliares en los espacios privativos de parcela (en caso de tipología aislada) forman un continuo edificado con la edificación principal, enlazando esta última con aquellas mediante al menos porches cubiertos.

3) Todas las construcciones auxiliares cerradas computarán al 100 por 100 con independencia de su uso, sin perjuicio de las excepciones contempladas en el artículo 9.8 de estas ordenanzas.

Art. 24. Aparcamiento y red viaria.—Es la ordenanza que regula el viario general (calles y aceras), así como las zonas específicas de aparcamiento del ámbito del Plan Especial, y que se regula según lo señalado en la norma específica por el artículo 11.7 de las Normas Subsidiarias de Torrelodones.

DOCUMENTACIÓN GRÁFICA DE NATURALEZA NORMATIVA

Está constituida por los Planos adjuntos (en formato DIN A3/Escala 1:5000), que se corresponden con la Documentación gráfica del Plan Especial Modificado, con una escala adecuada para su consulta y aplicación normativa:

— Plano PEM-O1: Zonificación/Asignación de Usos: Escala 1.2000.

— Plano PEM-O3: Parcelación Vinculante: Escala 1:2000.

— Plano PEM-O5: Plan de Etapas: Escala 1.2000.

El resto de los Planos de Ordenación: PEM-O2/PEM-O4/PEM-O6 tienen carácter indicativo/No vinculante.

Los Planos de Información, son complementarios de la Memoria, a efectos justificativos.

Norma 5/Tabla de equivalencia para el Plan de Etapas Modificado/respecto del Plan de Etapas aprobado definitivamente por el Pleno del Ayuntamiento, de 13 de marzo de 2012 y publicado (BOLETÍN OFICIAL DE LA COMUNIDAD DE MADRID de 13 de junio de 2012).

— El Plano PEM-O5 sustituye al Plano correlativo PE 01.1.

— Sigue vigente el Plano S/Situación en el Municipio.

— Queda anulado el Plano PE-A/Progresión/Avance.

— Sigue vigente la Memoria relativa al Objeto y Justificación de la Modificación.

— Quedan anuladas las Fichas particularizadas para cada una de las 6 Etapas consideradas, que pormenorizan las calles objeto de urbanización, el detalle de las redes de servicio puestas en carga, y el presupuesto correspondiente. Estas Fichas serán adaptadas obligatoriamente por el Proyecto de Urbanización modificado, derivado del presente PE, junto con un Plano correlativo al Plano PE-A, en una Adenda específica denominada: “Desarrollo Pormenorizado por Fases del Plan de Etapas”.

Lo que se hace público para general conocimiento.

Torrelodones, a 21 de febrero de 2023.—El concejal-delegado de Urbanismo, David Moreno Fernández.

(02/3.275/23)