III. ADMINISTRACIÓN LOCAL

AYUNTAMIENTO DE SAN MARTÍN DE VALDEIGLESIAS

URBANISMO

Por resolución del 11 de noviembre de 2009, publicada en el BOLETÍN OFICIAL DE LA COMUNIDAD DE MADRID número 286, de 2 de diciembre de 2009, la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio dispuso:

Primero.—Aprobar definitivamente la Modificación Puntual de las Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal de San Martín de Valdeiglesias, en el ámbito de la “Unidad de Ejecución UE-5”, con las condiciones que para su desarrollo se establecen en los informes de la Dirección General de evaluación Ambiental de fecha 30 de julio de 2009; Canal de Isabel II de fecha 1 de septiembre de 2009 y de la Dirección General de Patrimonio Histórico de fecha 29 de octubre de 2009, obrantes en el expediente.

Segundo.—Publicar el presente acuerdo en el BOLETÍN OFICIAL DE LA COMUNIDAD DE MADRID.

A los efectos de dar cumplimiento al procedimiento de efectos, publicación y vigencia de los planes generales en concordancia con lo establecido en el artículo 66.1 de la referida Ley 9/2001, en relación con el artículo 70.2 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local, se hace público para su general conocimiento el texto que se modifica en las Normas Subsidiarias del Planeamiento Municipal de San Martín de Valdeiglesias.

ANTECEDENTES

Las Normas Subsidiarias de San Martín de Valdeiglesias se aprobaron por la Comunidad de Madrid el 25/05/1999.

Dichas Normas delimitaban una serie de Unidades de Ejecución, entre ellas la n.^o 5 denominada Sur de la Plaza de Toros, de uso residencial y con las siguientes características:

— Superficie: 20.680 m².

— Espacio libre de uso público parking: 1.625 m².

— Edificabilidad bruta: 0,48 m²/m².

— Cesión 10% aprovechamiento.

— N.^o de viviendas: 50.

— Cesión 1.625 m² parking.

— Tipología: vivienda unifamiliar en hilera (OR-6.2.^o).

— Sistema de actuación: compensación.

Se incluye como anexo la ficha de la UE-5 en las Normas Subsidiarias.

Esto suponía la construcción de viviendas unifamiliares de tamaño considerable, que en aquellos años podía considerarse adecuado, pero que en la actualidad no parecen muy viables. Por otra parte, la previsión de dotaciones era muy reducida.

La delimitación de la Unidad de Ejecución se llevó a cabo sobre un plano a escala 1:2.000, con una definición bastante deficiente, lo que propició que se incluyera indebidamente una parte de un solar edificado, perteneciente al suelo urbano consolidado, ya que contaba con todos los servicios; abastecimiento de agua, saneamiento, suministro eléctrico, alumbrado público, encintado de aceras y acceso pavimentado, tal y como se refleja en el plano y fotos que se incluyen. Este solar corresponde al inmueble con el número 8 de la plaza de la Vega, que es la finca catastral n.^o 1289720UK8618N0001JH que tiene una superficie total de 413 m², de los cuales se incluyeron aproximadamente 160 m² en la unidad. Esta parte de la parcela en cuestión, se deja fuera de la unidad, como es lógico.

Por otra partea señalar que fa superficie de la unidad se midió en plano de papel a escala 1:2000, por medios manuales, lo que unido a que la línea que la delimita tiene un grosor de 3 m, origina un error en dicha superficie de unos 160 m², es decir, la superficie real sería de 20.840 m², lo que se ha comprobado al proceder al levantamiento topográfico de la zona.

MODIFICACIÓN PROPUESTA

Memoria

La modificación de la UE-5 se plantea bajo los siguientes aspectos fundamentales:

En primer lugar, ajustar sus límites a la realidad física, para lo cual se realizó un levantamiento topográfico conjunto con el SAU 4, colindante con ella, que se incluye como anexo, excluyendo por una parte la porción de suelo urbano consolidado perteneciente a la finca n.^o 8 de la plaza de La Vega y por otro ajustando el resto de linderos, es decir al oeste al Camino de Cadalso, incluyéndolo en la parte norte, entre la plaza de toros y la mitad de la actuación aproximadamente, y dejándolo fuera, como límite en la parte sur, de tal forma que el citado Camino de Cadalso corresponderá urbanizarlo en su parte norte a esta unidad y en la parte sur a la que se encuentra al otro lado del mismo. Al norte con varias propiedades, entre ellas las n.^o 9 y 10 de la citada plaza de La Vega, que por su forma y la mala calidad del plano base de las NNSS, pueden inducir a error, dado que la citada plaza hace un quiebro en su parte sur; se mantiene dentro de la unidad el tramo de la plaza de La Vega frente al inmueble n.^o 8, porque si bien es suelo consolidado y cuenta con todos los servicios, deberá conectarse un pozo de saneamiento situado frente a dicha finca con el nuevo saneamiento que se diseñe. Al este el lindero es la calle del Cañito, que queda incluida dentro de la unidad para completar su urbanización. Al sur el límite es la prolongación de la avda. de la Constitución prevista en las NNSS, que está incluida en el SAU 4, y que tiene continuidad al oeste en la unidad que está desarrollándose actualmente. Es decir, todos los límites de la UE 5 son elementos físicos existentes, calles o propiedades privadas excepto el del sur que es una calle en proyecto.

Una vez ajustados los límites a la realidad física, esta modificación pretende, por una parte, mejorar el sistema de redes locales, incrementando el suelo previsto inicialmente para dotaciones, creando una zona para equipamiento no presito inicialmente para un posible mercado y una zona verde, mientras que en las NNSS de 1999 solo se preveía una zona de aparcamiento.

Por otra parte, adecuar la tipología edificatoria residencial a las necesidades actuales, introduciendo una nueva; residencial multifamiliar en bloque abierto.

La edificabilidad no se modifica, pero como se ha dicho se diversifican las tipologías: se mantiene la vivienda unifamiliar en hilera y se incorpora la vivienda colectiva aplicando la ordenanza 3 de las normas subsidiarias a parte de la edificabilidad y se establece el uso terciario para un pequeño porcentaje del aprovechamiento.

Los datos de la propuesta son los siguientes:

— Superficie de la U.E. 5: 20.680 m a.

— Edificabilidad: 0,48 m²/m² (20.680 m² ´ 0,48 m²/m a = 9.926 m²).

— Cesión 10% aprovechamiento: 992 m².

— Edificabilidad privada: 8.934 m².

— Número máximo de viviendas: 94.

— Cesión: 1.490 m² zona verde y 2.060 m² equipamiento; total 3.550 m².

— Tipología: vivienda unifamiliar en hilera (OR-6 22) y vivienda en bloque abierto (OR-3).

— Sistema de actuación: compensación.

Las redes locales, según el artículo 36 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, será de 30 m² por cada 100 m² construidos, lo que supone un total de 2.978 m², de los cuales al menos el 50% deberá ser espacio libre arbolado, es decir 1.489 m².

En la propuesta se plantea una cesión de 3.550 m², repartidos entre una zona verde de 1.490 m² y un área dotacional, sin especificar su uso que podría ser un mercado municipal, con una superficie de 2.060 m².

Esto supone una clara mejoría de las redes locales, tanto respecto de los previstas en las Normas Subsidiarias, se pasa de 1.625 m² a 3.550 m², es decir, más del doble, e incluso se supera la prevista en la ley vigente en 572 m², un 19% más.

Por otra parte, se incrementa en dos metros el ancho de la calle de nueva creación, prevista inicialmente de ocho metros, pasando a tener 10 metros.

Por lo que se refiere al número de viviendas se establece en un total de 94, repartidas entre 21 viviendas unifamiliares y un máximo de 73 viviendas en edificio de uso colectivo, sobre el número de vivienda colectiva habrá un porcentaje aproximado del 13% de viviendas de 90 m², un 7% de 80 m² y un 80% de 70 m².

Las viviendas unifamiliares se desarrollarían en la parcela C y en la pequeña parcela situada al noreste, siempre en parcela privativa, tal y como se establecía en la ficha de las NNSS de 1999. La parcela B seguirá manteniendo el carácter de proindiviso que tenía originalmente, desarrollándose mediante la aplicación de la ordenanza de edificación correspondiente.

De las viviendas construidas en bloque abierto multifamiliar se incluirá al menos un 30% en algún régimen de protección pública.

La edificabilidad total, 9.926 m², se distribuiría de la siguiente manera:

— Vivienda unifamiliar en hilera: 3.491 m²; 21 viviendas.

— Vivienda colectiva: 5.815 m²; en 73 viviendas como máximo.

— Uso terciario: 620 m².

De todas estas edificabilidades se cederá al ayuntamiento el 10%.

Como uso lucrativo privado tendríamos las siguientes cifras:

— Vivienda unifamiliar en hilera: 3.142 m² en 19 viviendas.

— Vivienda colectiva: 5.233,50 m² en 66 viviendas máximo.

— Uso terciario: 558 m².

Las ordenanzas de aplicación serían, la ya prevista originalmente, OR-6.2.^o vivienda unifamiliar en hilera y la OR-3 vivienda colectiva en bloque abierto. Se aplicarían en cuanto a los parámetros de volumetría, es decir ocupación de parcela, alturas, posición, etc. pero no en lo referente a edificabilidad, ya que es de aplicación la que se fija en este documento, como resultado de la establecida en la ficha de las NNSS, ya que es inferior a la de las ordenanzas en un 50% aproximadamente.

Los principales parámetros de la ordenanza OR-6.2.^o, unifamiliar en hilera son los siguientes:

— Parcela mínima: 250 m².

— Frente mínimo: 7 m.

— Fondo mínimo: 30 m.

— Retranqueos: a viario será de al menos 4,50 m o bien puede ser nulo.

— Ocupación: 40%. Se permiten sótano o semisótano.

— Altura máxima: dos plantas, cornisa 7,50 m.

— Altura libre de planta: 2,60 m.

La ordenanza de aplicación que se incorpora en esta modificación, como se ha dicho, sería la OR3, de vivienda multifamiliar en bloque abierto con la limitación de la edificabilidad establecida.

Las principales condiciones de esta ordenanza son las siguientes:

— Parcela mínima: 450 m².

— Frente mínimo: 20 m.

— Fondo mínimo: 20 m.

— Retranqueos: a viario puede ser nulo; si lo hay será 1/2H y mínimo 4 m. Al resto de linderos % H y como mínimo 3 m. Entre bloques en la misma parcela la altura del mayor. Pueden adosarse sin dejar medianeras vistas.

— Ocupación: 40%. Se permiten sótano o semisótano.

— Altura máx: dos plantas; cornisa 6,80 m.

— Fondo: longitud máxima de edificación 40 m. Altura libre de planta: 2,60 m.

El uso terciario, se desarrolla en la parcela B, en la que se sitúa la edificación bloque abierto, y se rige por sus condiciones de volumetría al amparo del artículo 6.13.1 párrafo tercero de las NNSS de San Martín de Valdeiglesias. Se sitúa en el ángulo noreste de la citada parcela.

Como se ve, si bien el uso es de vivienda colectiva en bloque abierto, la tipología edificatoria es prácticamente igual a la de la vivienda unifamiliar en hilera, ya que la altura en un caso es de 6,80 m (OR-3) y de 7,50 m en el otro (OR-6), con dos plantas y bajo cubierta en ambos casos; la ocupación también es idéntica, el 40%. Es decir, la imagen urbana no

sufre ningún impacto negativo, ya que la volumetría, como se deduce de los parámetros de ambas ordenanzas, es muy similar.

Como se puede comprobar, la mejora en 10 relativo a superficie de equipamiento y viario, es sustancial respecto a la inicialmente prevista en las NNSS y respecto a las determinaciones que establece la Ley del Suelo.

Afecciones

Los servicios múltiples no se ven afectados por esta modificación, ya que en lo que respecta al suministro eléctrico, sobre la unidad pasa una línea eléctrica de media tensión que debe ser soterrada, por lo que dicho suministro está garantizado (ya cuenta con un informe previo de la compañía suministradora, Iberdrola).

El saneamiento prácticamente no se ve afectado, ya que el incremento de aguas residuales es mínimo y el colector que discurre junto al arroyo del Molino de la Presa se dimensionó con holgura en previsión de posteriores crecimientos.

El sistema de evacuación de aguas residuales será separativo por indicación del Canal de Isabel ll. Así, las aguas residuales urbanas y las pluviales discurrirán por conducciones independientes.

En cuanto al abastecimiento de agua, las necesidades de la unidad, según la dotación que establece el Canal de Isabel ll, es decir 0,90 m³/viv/día, en residencial de vivienda menores de 120 m², 18 m³/ha/día para las zonas verdes y 8,64 1/m²/día para equipamientos, tendríamos un caudal medio de 1,30 l/sg y un caudal punta de 3,90 l/sg, para el cual sería necesaria una sección de Æ 50 mm, es decir una tubería normalizada de Æ 60 mm. En los bordes de la unidad existen varias tuberías de abastecimiento de agua, tres en punta, dos de 60 mm, una en la calle Garbanzal y otra en la calle Meridional y la tercera de Æ 75 mm en el Camino de Cadalso junto a la plaza de toros. Existe un anillo de Æ 60 mm en la Avda. Constitución, al que se conectaría para cerrar la red mallada. Teniendo en cuenta que la tubería del Garbanzal, de reciente instalación, se destina al abastecimiento de estos nuevos crecimientos (aparentemente en la actualidad solo suministra agua a 8 parcelas) y la del Camino de Cadalso tiene pocos usuarios, serían suficientes para el abastecimiento de la UE 5, pero además se conectará a las otras tuberías citadas para completar la red y equilibrar el reparto.

Las condiciones específicas de los servicios de suministro y evacuación se desarrollarán en el documento técnico del proyecto de urbanización correspondiente.

Por lo que se refiere a la densidad de viviendas en la zona del entorno, se ha analizado, utilizando los datos de la oficina virtual del catastro, la zona comprendida entre la avda. Constitución, calles Presa y Fraguas, Corredera„ carretera de Toledo y calle Esmeralda. Se ha calculado la densidad de vivienda sin incluir la plaza de toros, ya que se trata de un sistema general, y también incluyéndola. En el primer caso la densidad de viviendas es de 90 viv/ha y en el segundo de 80 viv/ha. La densidad propuesta en la modificación es de 45 viv/ha, que sería intermedia entre esta zona del núcleo y la de los desarrollos periféricos colindantes; SAU’s 3 y 4 y la UE-27.

San Martin de Valdeiglesias, julio de 2009.—El arquitecto, J. Ernesto Mera Díaz.

San Martín de Valdeiglesias, a 21 de abril de 2021.—La alcaldesa, Mercedes Zarzalejo Carbajo.

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