III. ADMINISTRACIÓN LOCAL

AYUNTAMIENTO DE VILLAVICIOSA DE ODÓN

URBANISMO

En cumplimiento del artículo 70 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local, se hacen públicas las ordenanzas de aplicación del Sector III-El Monte, aprobadas definitivamente por el Pleno del Ayuntamiento de Villaviciosa de Odón en sesión de 25 de julio de 2003.

Capítulo 4

Ordenanzas de la edificación

4.1. Ordenanzas generales

En este epígrafe se definen las Ordenanzas generales que no son específicas de una sola zona.

4.1.1. Ordenanzas generales para las áreas patrimonializables

En todas las zonas patrimonializables se tendrán en cuenta las siguientes determinaciones:

4.1.1.1 Cerramientos de parcelas.

Se establece como norma general que el tipo de cerca a emplear como cerramiento a calles constará de un zócalo opaco hasta una altura máxima de 1 m desde el nivel del suelo, y por encima de esta parte habrá de ser permeable a la vista, rejas, tela metálica, etc., hasta una altura total desde el suelo de 2 m.

En el caso de calles con pendiente, el cerramiento podrá banquearse, en cuyo caso las alturas reguladas se medirán al centro del banqueo, pudiendo llegar a la altura máxima en uno de los extremos a 1,50 para el zócalo y 2,50 para el total del cerramiento.

En medianerias entre parcelas, el zócalo opaco no podrá superar la altura de 0,50 m. El resto de condiciones será igual que en el caso anterior.

4.1.1.2. Aparcamientos interiores

Todas las parcelas destinadas a uso residencial contarán en su interior con un mínimo de dos plazas de aparcamiento por vivienda, de las dimensiones y características señaladas en el epígrafe 2.4.20.

4.1.1.3. Sótanos y semisótanos

Los sótanos o semisótanos solo son admisibles para usos complementarios en función de las instalaciones que se precisen o para garajes o almacenes. De acuerdo son el artículo 5.7 del PGOU en ningún caso se podrán utilizar como locales de trabajo o de vivienda. Su altura mínima no podrá ser inferior a 2,20 m excepto en las líneas de estructura y pasos de instalaciones donde son admisibles 2 m.

No se admiten más de dos plantas de sótano excepto por causas excepcionales y muy justificados por razones topográficas. En viviendas unifamiliares solo se admite un sótano con altura máxima de 2,75 m.

4.1.1.4. Tipologías de cubierta

Deberán cumplir lo definido por el PGOU en el artículo 5.3 de sus Ordenanzas. Podrán ser planas o inclinadas. Si son inclinadas tendrán las siguientes limitaciones:

A) Los faldones de cubierta no superarán una inclinación máxima de 35° y no darán lugar a hastíales en ninguna de sus fachadas. La altura máxima de estas cubiertas no superará la fijada como altura a cumbrera o altura máxima en la Ordenanza, debiéndose solucionar como cubierta plana el área que por razones constructivas reclamará mayor altura.

Los faldones de cubierta arrancarán desde la cota de la cara superior del último forjado de techo, aunque no se haya alcanzado la altura máxima a comisa permitida y a una distancia máxima de un metro desde la línea de fachada, no dando lugar la solución constructiva de los aleros ni a petos ni a cantos de espesor superior a 25 cm. Si se admite la colocación del alero sobre canecillos colocados sobre el espesor del forjado.

Los posibles espacios que se obtengan bajo cubierta tendrán un uso vinculado al de la planta inferior, contabilizándose como superficie construida los espacios con altura mayor de 1,50 m.

B) Se permiten las terrazas incluidas dentro de las soluciones de cubierta inclinada con la limitación de que su longitud frontal no exceda del 50 por 100 de la longitud de la fachada a que recaigan, no computándose como superficie construida si no están cubiertas por techo alguno excepto los pequeños aleros de protección que protejan los huecos de fachada.

C) Se permiten las buhardillas con las siguientes condiciones:

a) Que queden incluidas en el plano trazado a 60° desde el arranque del faldón de cubierta.

b) Que su anchura individual no supere 1,50 m ni que la longitud total, suma de las anchuras de todas las buhardillas que aparezcan en una fachada, sea superior al 50 por 100 de su total. La distancia mínima entre buhardillas se fija en 3,00 m mediadas a ejes.

D) Otras construcciones posibles por encima de las alturas máximas a cornisa permitidas tales como cajas de ascensores, cuartos de poleas, escaleras, depósitos u otras instalaciones quedarán incluidas dentro del plano de 60° a que se alude y no superarán la altura máxima a cumbrera o máxima.

4.1.2. Medición de la edificabilidad.

Se hará según se define en el artículo 5.7 del PGOU que se reproduce.

Son computables a efecto de la edificabilidad:

— Miradores y cuerpos volados cerrados.

— 50 por 100 de terrazas cubiertas cerradas por dos lados o menos.

— 100 por 100 de terrazas cerradas por tres lados.

— Espacios bajo cubierta con altura útil mayor de 1,50 m.

— Semisótano no destinado a aparcamiento o a instalaciones al servicio exclusivo del edificio en dimensiones necesarias al tipo de instalación y uso.

Quedan excluidos a efectos de edificabilidad:

— Patios interiores no cubiertos.

— Balcones.

— Planta sótano.

— Pabellones de vigilancia según el artículo 5.13 del PGOU, junto a los accesos al conjunto residencial de que se trate, con unas dimensiones máximas de 10 m² de superficie construida, separación a linderos laterales de 3 m y altura total de 3,50 m en una sola planta.

4.1.3. Medición de la superficie de ocupación

Artículo 5.8 del PGOU. Son computables como superficie de ocupación:

— La edificación cerrada.

— El exceso de un metro en los aleros de la cubierta.

— 100 por 100 de porches cubiertos.

— Cubiertas fijas, desplegables o móviles en piscinas y otras instalaciones deportivas.

Quedan excluidas a efectos de superficie de ocupación:

— Aleros de cubierta de longitud máxima de vuelo de un metro.

— Balcones, jardineras, impostas y otros elementos ornamentales o decorativos.

— Pérgolas y toldos.

— Cenadores desmontables.

— Pabellones de vigilancia.

4.1.4. Movimientos de tierras.

Según el artículo 5.10 del PGOU.

Con carácter general las edificaciones se proyectarán teniendo en cuenta las rasantes oficiales y la topografía natural del terreno, teniendo como tal la línea recta que une las rasantes oficiales. En general no se realizarán movimientos de tierras en parcelas que no sea la unión de rasantes en línea recta.

En edificación abierta o aislada la altura máxima deberá respetarse en todo su perímetro. Se medirá desde la cota de terreno en contacto con la edificación. Se admite la formación de terrazas o banqueos en el terreno sin superar la altura de 0,50 m para cada uno de ellos y sin alterar la topografía natural del terreno en las bandas de retranqueo a los linderos.

En el supuesto de que se altere la topografía del terreno en las condiciones señaladas, figurará en el proyecto la solución adoptada.

4.1.5. Ordenanzas generales de protección

Todas las instalaciones comerciales, de oficinas o en las que sea preciso la presencia de personas que desarrollen allí su trabajo o que acudan a realizar las gestiones o compras deberán atenerse a lo dispuesto en el Reglamento de Seguridad e Higiene en el Trabajo y posteriores disposiciones complementarias.

En cuanto a la limpieza, ruidos, etc., se estará a lo dispuesto en la Ordenanza Municipal de Medio Ambiente, debiéndose prevenir en los proyectos de edificación las medidas correctoras precisas para el aislamiento de ruidos.

En cuanto al riesgo de incendios, se estará a lo previsto en la Norma Básica NBE-CPI y demás normativa vigente. En el viario se instalará un hidrante contra incendios cada 200 m.

4.1.6. Normas para la ejecución de obras de edificación.

Las obras de edificación que se ejecuten dentro del ámbito de este Plan Parcial además de disponer de la preceptiva licencia municipal de obras deberán atenerse a las siguientes normas:

— Los vallados de obra deberán ser transparentes, y con altura suficiente para evitar el paso de personas ajenas a la misma. Estará convenientemente señalizado, incluso con balizas luminosas si se considera necesario e incluirá toda la señalización preceptiva en materia de seguridad e higiene en el trabajo.

— Al final de cada jornada de trabajo se procederá a limpiar los viales, garantizando el paso de personas y vehículos.

— La carga y descarga de los materiales a emplear en la edificación deberá realizarse en el interior de la parcela o de propiedad privada no pudiendo generar cortes innecesarios en las calles. Si fuese imprescindible el cortar una calle se deberá cumplir con las condiciones municipales dictadas al afecto. La ocupación de la vía pública solo podrá realizarse de forma puntual y previa autorización de la Concejalía de Seguridad.

— Todos los medios auxiliares, elementos adicionales y maquinaria fija o móvil que se utilice deberá estar ubicada en el interior de las parcelas.

— La solicitud de licencia de obra deberá ir acompañada de un aval para garantizar el buen estado de la urbanización al finalizar las obras de edificación.

4.1.7. Otras normas

Para aquellas cuestiones que aquí no se han citado y que pueda ser necesario considerar en casos específicos o aislados será de aplicación lo exigido por el capítulo 5 de las Normas del PGOU.

4.2. Ordenanzas particulares por zonas

Las zonas en que se divide el suelo son las siguientes:

1. Zona de la red viaria.

2. Zona de los espacios libres.

3. Zona de equipamiento escolar.

4. Zona de infraestructuras.

5. Zona de equipamiento terciario.

6. Zona de residencia.

A continuación se expresan para cada una de ellas las diferentes condiciones de dominio, uso carácter, definiciones, limitaciones, etc. y en general todas aquellas determinaciones precisas para la mejor identificación y concreción de la zona.

4.2.1. Ordenanza 1.^a. Zona de viario y aparcamiento.

Dominio: Público.

Carácter de uso: Público.

Usos comprendidos: El viario en todos sus tipos: Rodado o peatonal, los aparcamientos, el alojamiento de los servicios urbanísticos.

Definición de la zona: Espacios dedicados a la circulación peatonal y rodada y a los aparcamientos en todas sus formas.

En estos espacios no está permitido ningún tipo de actuación edificatoria aparente ni instalación exenta alguna que no corresponda con los servicios propios de la circulación: Alumbrado público, señalización de tráfico, rotulación de calles, paradas de autobuses y su protección, papeleras, etc.

Los servicios urbanísticos no citados, aunque se sitúen en las vías públicas, lo harán enterrados, sin ninguna instalación aparente, salvo las tapas de arquetas y pozos necesarios para su registro.

Las edificaciones colindantes deberán respetar los retranqueos establecidos. Será necesaria la obtención de la correspondiente licencia municipal para la colocación de anuncios y para la ejecución de cualquier obra que pueda afectar a las calles.

En relación con los sistemas circulatorios cualquier elemento exento para señalización, alumbrado o mobiliario urbano (buzones, bancos, fuentes, semáforos, etc.) se implantará siempre que sea posible sin afectar el espacio neto de circulación, tanto para vehículos como para peatones, aprovechando para ello los espacios de servicio que puedan existir entre la acera y la calzada o entre la acera y el cerramiento de los solares.

El firme de todas las vías será el necesario para soportar las cargas propias de los vehículos que transitan por un área residencial de media densidad más los servicios de mayor tonelaje que se exigen para la recogida de basuras y enseres y para el reparto de mercancías. En todo caso los firmes serán rígidos de 25 cm de espesor como mínimo, con do capa de asfalto de rodadura.

Los bordillos, trazado de las curvas y enlaces de vías se realizarán teniendo en cuenta los tipos de vehículos citados, a fin de que puedan efectuar los giros.

4.2.2. Ordenanza 2.^a. Zona de espacios libres

Se corresponde con la Ordenanza 10, grado 1 del PGOU.

Dominio: Público.

Carácter de uso: Público.

Usos comprendidos: Además de los usos que le son propios como los paseos peatonales, áreas de reposo, fuentes, estanques, auditorios, monumentos, juegos, etc., se admiten usos complementarios de tipo deportivo sin que ello suponga merma de su dominio y uso público. También se admite en régimen de concesión administrativa la posibilidad de instalaciones complementarias que generen actividad económica cuando estén justificadas. Quioscos de bebidas o de prensa, de flores, pequeñas edificaciones complementarias al uso deportivo, etc.

Definición de la zona: Comprende las áreas de relación y descanso del Sector.

Condiciones de la edificación:

— Parcela mínima: No se fija.

— Edificabilidad máxima: 15 m²/cada 100 m² de suelo m^2.

— Ocupación máxima: 1,50/100 por 100.

— Altura máxima: 1 planta, 4,00 m.

— Retranqueo mínimo del lindero de zona: 5,00 m.

También se admiten edificaciones temporales (casetas, etc.) previa licencia municipal para usos especiales, ferias, fiestas, etc. En este caso no se limita su uso, decidiéndolo el Ayuntamiento según las necesidades y las posibilidades de la zona.

En las zonas pavimentadas, especialmente en los paseos peatonales y de las aceras se tenderá al empleo de materiales resistentes, no reflectantes ni deslizantes.

En la elección del material para alumbrado en paseos y jardines, así como en el resto de mobiliario urbano, se tendrán en cuenta además de las motivaciones funcionales y formales su resistencia al deterioro.

4.2.3. Ordenanza 3.^a. Zona de equipamiento.

Se corresponde con la Ordenanza 8 del PGOU.

Dominio: Público.

Carácter de uso: Público.

Usos comprendidos: Los destinados a ser usados por la comunidad para proveerse de los necesarios servicios sociales, culturales, asistenciales, religiosos y similares.

Condiciones de la edificación:

— Parcela mínima: 2.000 m²

— Edificabilidad máxima: 0,80 m²/m²

— Ocupación máxima: 80,00 por 100.

— Altura máxima H: 2 plantas, 10,50 m. a cumbrera, cornisa 7 m.

— Altura mínima libre de pisos: 3,00 m.

— Retranqueo mínimo del lindero de zona: 5,00 m.

En el caso de incluirse en el programa edificatorio una vivienda para guarda de las instalaciones, deberá tener un carácter marginal y no sobrepasar los 90 m² útiles.

La parcela número 7 será de uso educacional.

4.2.4. Ordenanza 4.^a. Zona de infraestructuras

Se corresponde con la Ordenanza 12 del PGOU.

Dominio: Público.

Carácter de uso: Público.

Usos comprendidos: Este equipamiento reserva suelo para aquellas instalaciones de servicios indispensables para el desarrollo de la vida ciudadana como pueden ser centros de transformación de energía eléctrica, cuadros de mando de alumbrado o de la semaforización, aljibes, depósitos, etc.

Las servidumbres a incluir producidas por las líneas eléctricas serán en función de la normativa vigente, en función de la potencia transportada y la posición de dichas líneas. Se prevé retranqueo de 6,50 m. a cada lado de la proyección vertical del tendido.

Definición de la zona: Comprende las áreas necesarias para los servicios urbanísticos que necesita la población.

Condiciones de la edificación:

— Parcela mínima: No se fija

— Edificabilidad máxima: No se fija.

— Ocupación máxima: No se fija.

— Altura máxima: 1 planta, 4,00 m.

— Retranqueo mínimo del lindero de la zona: 1 m.

4.2.5. Ordenanza 5.^a. Zona de actividades terciarias

Se corresponde con la Ordenanza 7 del PGOU.

La parcela nº 14 tendrá como usos permitidos además de los indicados los propios de un equipamiento social (cultural, asistencial, sanitario, institucional y religioso)

Dominio: Público o privado.

Carácter de uso: Público o privado.

Definición de la zona: Comprende las áreas necesarias para el abastecimiento y otras necesidades de la población.

— Parcela mínima: 600,00 m²

— Frente mínimo de parcela a calle: 20 m²

— Se deberá poder inscribir en la parcela un círculo de 20 m de diámetro.

— Edificabilidad máxima sobre y bajo rasante: 0,8 m²/m²

— Ocupación máxima sobre y bajo rasante: 80,00 por 100.

Condiciones de la edificación principal:

— Altura máxima: 2 plantas + BC. 7,50 m.

— Altura máxima a cumbrera: 11, 50 m.

— Retranqueo mínimo a calle: 3,50 m.

— Retranqueos laterales: 3,50 m

— Retranqueo a testero: 7,00 m

— Aparcamientos: 1 plaza/50 m² construidos.

En casos especiales (hoteles, oficinas, etc. se admiten tres plantas sobre rasante con altura máxima de 10 m y 14,50 m a cumbrera.

En caso de uso comercial en categorías 3.^a y 4.^a será exigible diez plazas de aparcamiento por cada cien metros cuadrados construidos.

Condiciones de la edificación auxiliar:

Se descontará de la edificabilidad total de la parcela.

— Ocupación máxima sobre y bajo rasante: 5 por 100 hasta un máximo de 100 m².

— Edificabilidad máxima sobre y bajo rasante: 0,05 m²/m².

— Altura máxima: 1 planta. 2,50 m.

— Altura máxima a cumbrera: 3,50 m.

— Altura máxima a sótano: 2,50 m.

— Retranqueos: 3 m a laterales y testero.

Usos permitidos:

— Comercial: categoría 1.^a a 3.^a.

— Oficinas: categoría 2.^a y 3.^a.

— Reunión: categoría 1.^a, 2.^a, 3.^a, 4.^a y 5.^a.

— Espectáculos: categoría 1.^a

4.2.6. Ordenanza 6.^a. Zona de residencia.

Se corresponde con la Ordenanza 5 grado 2.^a del PGOU con las modificaciones que el propio PGOU, impone.

Se pueden desarrollar viviendas unifamiliares con espacios en proindiviso para instalaciones comunes.

Corresponde a la creación de conjuntos con un mínimo de 12 unidades según el PGOU.

En estos casos se impone la condición de tramitar previamente un Estudio de Detalle para la parcela afectada en el que se desarrolle la distribución de los volúmenes edificados, la distribución de las viviendas, aparcamientos, el trazado de los accesos interiore y la adaptación de las distintas edificaciones a la topografía del terreno.

La parte de la parcela privativa tendrá una superficie mínima de 250 m² constituyendo el resto el suelo proindiviso.

Dominio: Privado.

Carácter de uso: Privado.

Definición de la zona: Vivienda unifamiliar con espacios libres privados.

Condiciones de la edificación:

Edificación principal:

Tipología: Residencia unifamiliar aislada, pareada o en hilera, con acceso independiente por vivienda y posibilidad de elementos comunes en proindiviso (conjuntos de 12 unidades mínimo):

— Parcela mínima: 400,00 m²/vivienda.

— Longitud mínima del frente de parcela: pareadas: 13,00 m. En hilera: Final: 12 m. Intermedia: 7 m. Aislada: 18 m.

— Edificabilidad máxima: 0,4290 m²/m² (según cuadro adjunto).

— Ocupación máxima sobre y bajo rasante: 0,45 m²/m²

— Fondo máximo de la edificación: No se fija.

— Longitud máxima de fachada continúa: 40,00 m.

— Altura a cornisa: 2 plantas (7,00 m.) + BC.

— Altura máxima a cumbrera: 11,50 m.

— Retranqueo mínimo a calle: 5,00 m.

— A linderos laterales si procede: H/2

— A fachada posterior: H.

— Aparcamientos mínimos: 2 uds/vivienda.

Cubierta: Si es inclinada no deberá presentar hastíales verticales, precisa cubierta a cuatro aguas.

Usos permitidos: Residencial, vivienda, categoría 1.^a. Terciario, oficinas, categoría 1ª anexo V. Deportivo, categoría 1ª. Zonas verdes, categoría 5.^a.

Edificación auxiliar:

— Ocupación máxima sobre y bajo rasante: 5 por 100

— Edificabilidad máxima sobre y bajo rasante: 0,05 m²/m² a descontar de la de la principal

— Altura máxima: 1 planta. 2,50 m.

— Altura máxima a cumbrera: 3,50 m.

— Altura máxima del sótano: 2,50 m.

— Retranqueos: Igual que la edificación principal pero pudiendo desarrollar un garaje adosado a fachada con 3,50 m de longitud de fachada máxima. También puede adosarse a la edificación principal, debiendo cumplir en este caso los mismos retranqueos que ésta.

La edificabilidad total de la parcela comprende la suma de la edificación principal y la edificación auxiliar si la hubiera.

En Villaviciosa de Odón, a 2 de julio de 2018.—El Secretario General, Manuel Paz Taboada.

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