III. ADMINISTRACIÓN LOCAL

AYUNTAMIENTO DE MÓSTOLES

URBANISMO

NORMAS URBANÍSTICAS DEL PLAN ESPECIAL DEL AOS-11 Y SU ENTORNO, DE MÓSTOLES (MADRID)

Las Normas Urbanísticas Generales de aplicación son, obviamente, las del Plan General, ahora bien, en dichas normas existen algunas determinaciones que son subsidiarias de las que establezcan las Normas Particulares, cuya redacción es competencia del Plan Especial. Es el caso de los artículos III.2.1.10) y 10.2.5. El primero se refiere a la relación entre número de plantas y altura y el segundo a la forma de medir esa altura cuando el terreno es inclinado.

Dado que, por las características específicas de la solución, no es aplicable literalmente el contenido del artículo 10.2.5, el Plan Especial puede incluir en su Norma Particular unos ajustes sin que ello contradiga al Plan General puesto que dicho documento declara subsidiaria la determinación general respecto de la particular.

Finalmente, tampoco el Plan General especifica la distancia entre edificaciones, determinación que debe ser fijada también en la Norma Particular del Plan Especial.

Así se lleva a cabo en la Norma Particular ZV-R2AOS-11.

NORMAS URBANÍSTICAS PARTICULARES

Son igualmente de aplicación las establecidas por el Plan General, ahora bien, mientras las correspondientes a las redes no plantean ningún problema y se transcriben literalmente a continuación, no ocurre lo mismo con la ordenanza ZU-R2, cuya estructura responde más a zonas edificadas que a parcelas de nueva edificación y si a esto unimos lo dicho anteriormente, se justifica una redacción ajustada al AOS.

Norma Urbanística ZU-R2 AOS-11

Definición

Regula la edificación y el uso del suelo en el Ámbito de Ordenación Singular AOS-11, desarrollado mediante Plan Especial.

Determinaciones de volumen

Alineaciones: serán las especificadas en el plano correspondiente del Plan Especial que son exteriores y tienen el carácter de máximas.

Altura máxima: la altura máxima para uso residencial será de seis plantas. En el caso de uso comercial la altura máxima será de dos plantas.

Si la rasante de la calle a que da la fachada del edificio originase en algún punto de la misma una diferencia de cota de más de 60 cm por encima o por debajo de la que corresponde al punto medio la altura del edificio se determinará dividiendo la fachada en tantas partes como sea preciso para no sobrepasar dicha media siempre que ello provocase la superación de la altura máxima establecida para el número de plantas de que se trate. Si a pesar de las diferencias de altura derivadas de la inclinación de la vía no se superase la altura máxima, las diferencias podrán absorberse con la altura de la planta baja, que no podrá superar en cualquier caso una altura libre de 4,50 m, tal como dispone el artículo III.2.1.9) de las Normas Generales del Plan General.

Área de movimiento: es el área en que podrá situarse la edificación cumpliendo las determinaciones de ocupación y alineaciones, define de forma indirecta el límite máximo de la edificación en plantas superiores a la baja.

Distancia entre edificaciones: 9 m. Esta distancia podrá reducirse puntualmente para núcleos de comunicación vertical un máximo de 75 cm en cada fachada.

Edificabilidad: la edificabilidad máxima será la especificada a continuación distribuida en tres subparcelas aun cuando el aparcamiento subterráneo puede ser común a todas ellas:

— R1:

• Edificabilidad total asignada: 9.391,69 m²c.

• Edif. máxima uso comercial: 3.000 m²c.

— R2:

• Edificabilidad total asignada: 9.053,60 m²c.

• Edif. máxima uso comercial: 1.300 m²c.

— R3:

• Edificabilidad total asignada: 8.002,11 m²c.

• Edif. máxima uso comercial: 1.200 m²c.

Se prevé la posibilidad de ubicar soportales en planta baja, no considerándose estos en el cómputo de aprovechamiento en aplicación de lo establecido en las Normas Generales del Plan General.

Ocupación: la ocupación máxima de la edificación sobre rasante será del 85 por 100.

Patios:

— De manzana: serán los establecidos en los planos de área de movimiento para plantas superiores a la baja.

— De parcela: se estará a lo dispuesto en las Normas Generales del Plan General y deberán estar comprendidos en el espacio delimitado por el Área de Movimiento.

Retranqueos: la alineación exterior es máxima, pudiendo realizarse retranqueos respecto a la misma iguales o inferiores a 2 m. El retranqueo mínimo respecto al límite posterior será de 5 m, a la zona de equipamiento será de 8 m, a la zona verde 12,95 m y al resto de los linderos laterales 4,5 m.

El espacio de retranqueo posterior (al límite municipal de Alcorcón) no puede adscribirse a las viviendas de planta baja, salvo que no fuera necesaria su utilización para el acceso de vehículos de emergencia. No podrá ser ocupado bajo rasante para aparcamiento.

Las rampas de acceso a los aparcamientos deberán situarse en el espacio de retranqueo lateral, compatibilizando su localización con el acceso de vehículos de emergencia, que deberá resolverse de forma independiente para cada parcela, con los accesos peatonales y, en su caso, con la carga y descarga de los locales comerciales.

Sótanos y semisótanos: debido a las pendientes resultantes de la consideración conjunta de la topografía de la avenida del Alcalde de Móstoles y la del límite con el municipio de Alcorcón, así como de la previsión de locales en las plantas bajas para contribuir a la conformación de un eje de centralidad en la citada avenida, así como la estructura volumétrica planteada, con edificaciones perpendiculares a la mismas, unidas en el norte por un bloque compuesto de módulos en U de seis plantas, la unificación de la cota de los forjados de edificación del mismo número de plantas se conseguirá mediante la variación de la altura de los locales de planta baja hasta una altura libre máxima de 4,50 m y un mínimo de 3 metros sin superar la altura máxima de la edificación correspondiente al número de plantas. Esta diferencia será la profundidad máxima a que podrá situarse el forjado de suelo de los locales comerciales de planta baja en relación a su acceso desde la acera, computándose como edificabilidad aunque estuvieran parcialmente bajo rasante.

También será 1,5 m la altura máxima a cara inferior que podrá sobresalir el forjado de techo del aparcamiento sin cómputo de edificabilidad, siempre que ello se deba a diferencias de cota derivadas de la pendiente de las vías que delimitan la manzana.

Cuando, asimismo, por diferencias de cota se produzcan plantas bajo rasante que no se destinen a aparcamiento, podrán ubicarse en las mismas trasteros y servicios de la edificación sin cómputo de aprovechamiento o dejarse como soportal igualmente sin cómputo de aprovechamiento.

Vuelos: se estará a lo dispuesto en las Normas Generales del Plan General, admitiéndose volar la totalidad de la edificación perpendicular a la avenida del Alcalde de Móstoles sobre el zócalo comercial, hasta un máximo de 1 metro desde la alineación oficial.

Determinaciones de uso y destino de la edificación y el suelo

Todos los usos cumplirán las determinaciones que para los mismos se establecen en las Normas Urbanísticas Generales del Plan General:

a) Uso genérico:

— Residencia y estancia: que deberá consumir, al menos, un 70 por 100 de la edificabilidad de la manzana.

b) Usos pormenorizados:

b.1) Predominante: residencial multifamiliar, libre o protegida.

b.2) Compatibles en edificio exclusivo:

b.2.1) Del uso genérico residencia y estancia: hotelero. Residencias colectivas, excepto cuarteles, conventos y seminarios.

b.2.2) Del uso genérico equipamientos (sin limitación de porcentaje): bienestar social. Servicios sociales generales. Religioso. Servicios Administrativos. Oficinas de la Administración. Sanitario. Consultorio, dispensario, ambulatorio. Docente. Sociocultural. Zonas verdes y Espacios Libres.

b.2.3) Del uso genérico red viaria: aparcamientos, previo informe favorable de la Comisión de Gobierno que lo otorgará en base al impacto en la zona.

b.3) Usos compatibles compartidos:

b.3.1) Del uso genérico abastecimiento y consumo: pequeño y mediano comercio, en planta baja y primera. Hostelería y ocio, siempre que no se supere el índice de máximo de concentración de actividad correspondiente a la calle por la que tenga acceso2. Espectáculos, en planta baja.

b.3.2) Del uso genérico productivo: pequeña industria, talleres y almacenes (S 2) compatibles con vivienda3, en planta baja. Oficinas, bancos y cajas, en planta baja y primera. Despachos profesionales (en cualquier planta).

b.3.3) Del uso genérico residencial: hotelero.

b.3.4) Del uso genérico equipamientos: bienestar social. Servicios sociales generales. Deportivo sin espectadores. Docente. Guardería, deberán contar con espacio libre accesible sin interferencia con el tráfico rodado. Religioso. Iglesias, templos, lugares de culto, deberán adjuntar estudio de aislamiento acústico que garantice que no se transmitirán ruidos a las viviendas colindantes. Sanitario. Consultorios, dispensarios, ambulatorios. Consultas médicas en cualquier planta. Oficinas de farmacia. Servicios administrativos. Oficinas de la Administración. Policía y servicios de seguridad. Sociocultural. Zonas verdes y espacios libres.

b.3.5) Del uso genérico red viaria: aparcamientos. En edificaciones de nueva planta se reservará 1,5 plazas de por cada 100 m²c y nunca menos de una por vivienda. Los aparcamientos de superficie deberán respetar las especies arbóreas de interés existentes en los espacios libres debiendo reponer aquellas cuya desaparición resulte inevitable. Los aparcamientos subterráneos, cuando se sitúen en espacios libres, deberán incluir un proyecto de urbanización y ajardinamiento de la superficie con descripción expresa de las soluciones constructivas empleadas para facilitar las plantaciones arbóreas y arbustivas que se prevean.

b.3.6) Del uso genérico infraestructuras: centros de transformación, integrados estéticamente en el edificio.

Ordenanza ZU-D (grado 1.^o)

Objeto

Regula la edificación en zonas calificadas con uso equipamiento rotacional excepto el de cementerio.

Determinaciones de volumen

Reservas de uso específico: en reservas de uso específico serán las siguientes:

Alineaciones: serán las indicadas en el Plano de Alineaciones del Plan General, en las fichas de las Unidades de Ejecución o, en su caso, las que se definan en el Estudio de Detalle que la desarrolle o el Plan Parcial.

Altura máxima: la altura máxima será igual a la existente en el entorno próximo (radio de 100 m con centro en el de la parcela).

Edificabilidad: la que requiera el funcionamiento correcto, de acuerdo con la legislación vigente de la dotación concreta a que se destine, cumpliendo las determinaciones de altura máxima.

Parcela mínima: será la necesaria para la instalación dotacional de que se trata con un mínimo de 1.000 m² o la existente si fuera menor.

Retranqueos: se exigirá retranqueo de 5 m a linderos, excepto que en el plano de alineaciones se reflejara la edificación con retranqueo menor o se tratase de reservas insertas en tramas de tipología manzana cerrada o edificación con alineación a viario.

Para el resto de las determinaciones de volumen se estará a lo dispuesto en las Normas Urbanísticas Generales.

Determinaciones de uso y destino de la edificación y el suelo (grados 1.^o y 2.^o)

Todos los usos cumplirán las determinaciones que para los mismos se establecen en las Normas Urbanísticas Generales del Plan General:

a) Uso genérico: equipamientos.

En el grado 1.^o el Plan General califica las reservas como uso genérico equipamiento asignando indicativamente el uso pormenorizado que se indica en el listado adjunto a esta ordenanza con la única finalidad de demostrar que las previsiones del documento son suficientes para satisfacer las necesidades de la población esperada.

La Comisión de Gobierno podrá asignar el uso dotacional que estime oportuno en base a las necesidades reales de la población afectada que, lógicamente, son cambiantes a lo largo del tiempo, incluyendo usos comerciales relacionados con el uso dotacional (hasta un máximo del 10 por 100 de la superficie del suelo de la reserva), así como residencias deportivas y similares y puntos limpios. En el grado 2.^o la asignación es determinante.

El Ayuntamiento asignará justificadamente el equipamiento concreto a cada reserva en función de las necesidades de la población, cuyo uso podrá no coincidir con el sugerido por el Plan General en el grado 1.^o. En el grado 2.^o la modificación del uso asignado por el Plan General exigirá la tramitación de un Plan Especial que justificará la idoneidad de la modificación y el impacto no negativo tanto en el entorno como en el resto de las dotaciones.

Cuando una reserva dotacional esté atravesada por una vía pecuaria o un arroyo en los suelos correspondientes serán de aplicación las normas urbanísticas correspondientes hasta, en su caso, los cambios de trazado que puedan llevarse a cabo conforme a la legislación vigente.

b) Usos pormenorizados:

b.1) Predominantes: cualquiera de los usos contemplados dentro del uso genérico de equipamientos, excepto funerario, en el grado 1.^o. En el grado 2.^o el indicado en la relación incluida en la ordenanza4.

En el grado 1.^o los pisos tutelados se autorizan en la reserva con ese uso asignado o en el resto de las reservas siempre que las dotaciones de equipamientos del área homogénea en que se sitúan cumplan los estándares mínimos establecidos por el Plan General o, en caso contrario, se complementen con las reservas de suelo pertinentes.

b.2) Compatibles en edificio exclusivo o compartidos:

— En grado 1.^o: aparcamientos subterráneos y cualquiera de los contemplados dentro del uso genérico equipamientos excepto cementerio y funeraria con las limitaciones que la funcionalidad del propio uso imponga.

— En grado 2.^o: aparcamientos subterráneos y los necesarios para el correcto desarrollo concreto a que se destine la reserva.

— Reserva para aparcamientos:

• Estándar general: 1,5 plazas por casa 100 m²c.

• Hospitales, clínicas y policlínicas: una plaza por cada dos camas.

• Usos comerciales: los especificados en las condiciones generales de uso.

Nota.—En la zona rotacional por ocupación directa, que materializa su aprovechamiento en el AOS-11, se admite la ubicación total o parcial del Aprovechamiento del AOS-16 si este se destinara total o parcialmente a uso rotacional, de forma que no se disminuya la superficie total de equipamientos prevista en el Plan General entre los dos AOS.

Ordenanza ZU-ZV.1

Objeto

Regula la edificación, uso y urbanización en las zonas verdes y espacios libres de uso público.

Determinaciones de volumen

Edificabilidad: el volumen máximo edificable para los usos admitidos en esta ordenanza será el resultado de la aplicación de la edificabilidad de 0,07 m²/m² al ámbito de la zona en zonas del tipo 1, excepto en zonas de protección en que no se autoriza ninguna edificación, y 2, 0,03 m²/m² en zonas de los tipos 3 y 4 que no se encuentra incluida en el Parque Regional.

Las zonas verdes que limiten o se incluyan en el Parque Regional deberán adecuarse al PORN y cumplir lo dispuesto en la Ley 20/1999, de 3 de mayo, del Parque Regional del Curso Medio del Guadarrama y su entorno.

Aquellas otras que se sitúen colindantes con las zonas de dominio público y servidumbre de los arroyos deberán evitar las pavimentaciones impermeables y su diseño tendrá en cuenta las necesidades de alimentación del curso de agua. Cualquier instalación deberá contar con la aprobación de la Confederación Hidrográfica.

Determinación sobre uso y destino de la edificación y el suelo

Todos los usos cumplirán las determinaciones que para los mismos se establecen en las Normas Urbanísticas Generales del Plan General.

Se permiten:

— Pequeños almacenes para guardería de herramientas, aperos y útiles de jardinería.

— Invernaderos e instalaciones complementarias de la conservación del parque.

— Quioscos de periódicos, puestos de flores y bares o restaurantes en tipos 2 y 3.

— Instalaciones deportivas no consumidoras de volumen.

— Instalaciones deportivas, recreativas y/o de ocio consumidoras de volumen en parques de los tipos 2 (con superficie mayor de 3 ha) y 3 hasta un máximo del 10 por 100 de la superficie del parque.

— Instalaciones de servicios bajo rasante (transformador, punto limpio, depósitos de basuras, etcétera).

— Aparcamientos subterráneos en tipos 1 y aparcamientos en subterráneo y en superficie en tipos 2 y 3. La superficie bajo rasante ocupada por el aparcamiento no podrá superar el 25 por 100 en tipo 3, no existiendo limitación en los tipos 1 y 2. En cualquier caso, la solución constructiva permitirá una plantación superficial en, al menos, el 80 por 100 de la extensión total de la reserva10.

— Salas de reunión, pabellones de exposiciones con carácter provisional y aquellas que no requieran ocupación de volumen (foros, teatros al aire libre, parques infantiles de tráfico, etcétera).

— Pequeños puestos de socorro.

— Instalaciones socioculturales permanentes no superando el 1 por 100 de la superficie del parque, en tipos 2 y 3.

En ningún caso se podrá superar con instalaciones sobre rasante de cualquier tipo el 15 por 100 de la superficie de la zona verde, ni podrán afectar a especies arbóreas de interés.

Las zonas verdes incluidas en el Parque Regional, se regularán por lo establecido en el PORN y en la Ley 20/1999, de 3 de mayo, del Parque Regional del Curso Medio del Guadarrama y su entorno.

En zonas verdes calificadas y no obtenidas en Ordenanza ZU-R2 la delimitación definitiva podrá ajustarse mediante Plan Especial sin disminuir la superficie total y las conexiones peatonales previstas en el Plan General.

Ordenanza ZU-ZV.2

Objeto

Regula la edificación en los espacios libres privados de zonas residenciales, superponiéndose a la ordenanza residencial correspondiente.

Ámbito

Este tipo de zonas verdes se incluyen en la calificación del uso predominante. En el plano 1:1.000 se refleja su ámbito en cada parcela o manzana, que en cualquier caso se deduce de la aplicación de la ordenanza.

Clasificación

Se incluyen dentro de este tipo de espacios:

1. Los patios de manzana cuando no sean edificables en superficie.

Son los espacios delimitados por las alineaciones interiores de la edificación en tipología de manzana cerrada.

2. Los espacios interbloques en zonas de bloque abierto.

Son espacios libres privados pertenecientes a la parcela bruta inicial de edificaciones existentes o previstas.

Determinaciones de volumen

Categoría 1:

Solo se autorizan sobre rasante y en el caso de tratarse de patios mancomunados las instalaciones y servicios exigidos por la legislación vigente para el correcto funcionamiento de las instalaciones deportivas no consumidoras de volumen que se permiten en su interior.

La altura máxima será de 3,5 m, la ocupación no podrá superar el 5 por 100 de la superficie del patio.

La superficie que se edifique se entenderá como lucrativa uso dotacional privado y deberá deducirse del aprovechamiento lucrativo asignado a la parcela cuando no estuviera patrimonializado.

Categoría 2:

Cuando estos espacios tengan la consideración de elementos comunes copropiedad de los propietarios de las edificaciones colindantes bien por estar previsto registralmente como tal, o bien “aplicando el sistema de deducción entendiendo que todo lo que no se configuró en su momento como elemento privativo es elemento común” y, en consecuencia, es susceptible de reflejarse registralmente como tal se autorizan los siguientes usos:

— Edificaciones sobre rasante de las instalaciones y servicios exigidos por la legislación vigente para el correcto funcionamiento de las instalaciones deportivas no consumidoras de volumen que se permiten en su interior.

— Aparcamientos bajo rasante, como dotación privada adscrita a los bloques en que se ha materializado el aprovechamiento.

En caso contrario, se permiten exclusivamente plantaciones, mobiliario urbano e instalaciones deportivas no consumidoras de volumen, quedando prohibido el aparcamiento bajo y sobre rasante. No obstante lo anterior, cuando la insuficiencia de plazas de estacionamiento de vehículos lo justifique puede admitirse la expropiación del subsuelo con destino a dicho uso siempre que se justifique la utilidad pública y todos los demás requisitos exigibles para la misma.

La superficie construida sobre rasante para los usos citados no computará aprovechamiento siempre que se ubique en el sólido capaz definido por la ordenanza.

Los suelos comprendidos en el espacio de retranqueo de la edificación con respecto a la alineación oficial tendrán el carácter de zonas de protección y el Ayuntamiento podrá incorporarlos total o parcialmente a la red viaria previo el Plan Especial correspondiente y, en su caso, proyecto de expropiación.

Ocupación de bajos libres: previo Estudio de Detalle, el Ayuntamiento podrá autorizar las instalaciones deportivas o socioculturales de uso comunitario. En este caso, deberá cederse al Ayuntamiento una superficie equivalente a la ocupada por la instalación.

Usos permitidos

Todos los usos cumplirán las determinaciones que para los mismos se establecen en las Normas Urbanísticas Generales del Plan General.

Siempre que el espacio esté adscrito registralmente al edificio o edificios en los que se ha patrimonializado el aprovechamiento:

— Categoría 1:

• Deportivo comunitario.

• Garaje aparcamiento, en la proporción y situación que se indique en la ordenanza.

• Particular del uso residencial correspondiente.

• Zona verde/espacio libre.

— Categoría 2:

• Deportivo comunitario.

• Sociocultural comunitario.

• Garaje-aparcamiento subterráneo.

• Aparcamiento en superficie en un porcentaje no superior al 50 por 100 de la superficie del espacio interbloques. Cuando las plazas de aparcamiento cubran el estándar obligatorio, adscribiéndose a las viviendas correspondientes se entenderá como uso no lucrativo, en caso contrario será lucrativo.

• Zona verde/espacio libre.

• En los espacios de retranqueo exclusivamente el de zona verde/espacio libre.

Condiciones de ordenación

Categoría 2: deberá posibilitarse el acceso de vehículos de extinción de incendios (pasillo de 3 m de anchura) y, en su caso, de ambulancias, coches funerarios y mudanzas.

Nota.—Los usos que puedan autorizarse bajo rasante garantizarán la conservación “in situ” o previo transplante de los ejemplares de árboles y plantas de valor existentes.

En aquellas que siendo de dominio público se califican como zonas verdes privadas, el Ayuntamiento deberá suscribir un acuerdo de concesión de uso, con las condiciones de accesibilidad que se consideren oportunas, con las comunidades de propietarios afectadas.

En caso de generarse muros de contención de más de 1,00 m de altura deberán construirse con estructura portante de hormigón armado incluyéndose como elemento estructural en el proyecto técnico.

Con una separación mínima de 2 m a linderos, en las categorías 2 y 3 se admite la instalación de estructuras abiertas y semiabiertas de carácter decorativo, la ocupación esporádica con pérgolas y cenadores con un máximo de 8 m² de superficie y 3 m de altura.

Móstoles, a 10 de junio de 2014.—El concejal de Urbanismo y Medio Ambiente, Jesús Pato Ballesteros.

(02/4.047/14)