III. ADMINISTRACIÓN LOCAL

AYUNTAMIENTO DE PARACUELLOS DE JARAMA

URBANISMO

El Ayuntamiento Pleno en sesión ordinaria, celebrada el día 15 de febrero de 2011, acordó estimar el recurso potestativo de reposición interpuesto por “Hercesa Inmobiliaria, Sociedad Anónima”, contra el acuerdo adoptado por el Ayuntamiento Pleno en sesión ordinaria, celebrada el día 23 de noviembre de 2010, resultando de ello la aprobación definitiva de la Modificación Puntual del Plan Parcial del Sector 9 “El Corral”.

En relación con lo dispuesto en el artículo 65 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, expresamente se significa que un ejemplar de la citada modificación del Plan Parcial se encuentra depositado en el Departamento de Urbanismo del Ayuntamiento de Paracuellos de Jarama, donde puede ser consultado.

En cumplimiento con la legislación de Régimen Local, conforme al artículo 66.b) de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, en relación con el artículo 70.2 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, de Bases de Régimen Local, se publica el contenido de los textos modificados que se sustituyen en el documento original.

Lo que se hace público para general conocimiento, significándose que contra el presente acuerdo podrá interponerse recurso contencioso-administrativo ante el Tribunal Superior de Justicia de Madrid en el plazo de dos meses, contados desde el día siguiente a su publicación, y sin perjuicio de cuantos otros recursos se estime oportuno deducir.

Previsión de dotaciones

Se realiza una comparación cuantitativa de las previstas en la ficha de características del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) y las proyectadas en el presente Plan Parcial, en aplicación de los estándares del Reglamento de Planeamiento y de las condiciones particulares de aquel.

La parcelación aparente de los equipamientos en el presente Plan Parcial no es vinculante, previéndose en forma de reservas de suelo a disposición del Ayuntamiento para su futura parcelación definitiva en función de las necesidades del mismo.

(Las cifras corresponden a reservas de suelo en metros cuadrados).

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La cuantificación del trazado del viario local en la ficha del PGOU no es vinculante en cuanto a la cuantía, aunque sí en lo que respecta a la posición y geometría grafiada en el plano de red viaria del PGOU, lo que es lógico ya que la concreción definitiva del mismo corresponde al Plan Parcial.

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En cuanto a las edificabilidades y usos permitidos, los valores obtenidos justifican el cumplimiento de las determinaciones de PGOU, en los que permanecen invariables los totales, reajustándose puntualmente algunos resultados parciales entre tipologías por razones de ajuste a las condiciones concretas de geometría y diseño urbano del sector. La reserva de residencial protegido (345 viviendas) superior a la del PGOU (275 viviendas).

El incremento del número de viviendas respecto al máximo establecido en el Plan ­General que se plantea a través de la Modificación Puntual del Plan Parcial redactada en noviembre de 2006 por iniciativa pública, y a través de la Modificación Puntual del Plan Parcial redactada en marzo de 2010 por iniciativa privada, supone una alteración de una ordenación pormenorizada del Plan General por un Plan Parcial. La Ley 9/2001, de 17 de ­julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, contempla este supuesto en el artículo 47.3 para determinados casos como es el que nos ocupa tal y como se justifica en la memoria del documento de Modificación Puntual en la que se esgrimen los siguientes argumentos:

Propuesta de Plan Parcial:

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Puede observarse que el aprovechamiento medio obtenido, de acuerdo con la sistemática del PGOU, no llega al 0,34 del área de reparto. Ello es así, necesariamente, ya que la superficie real de la unidad urbanística vinculada al sector es algo mayor, mientras que se mantiene igual la edificabilidad asignada por el PGOU.

Cabría pensar intuitivamente que al aumentar el número de viviendas podría aumentar el aprovechamiento del sector pero esto no es así dado que, a través de la Modificación Puntual del Plan Parcial aprobada definitivamente por acuerdo de Consejo de Gobierno de 24 de abril de 2007, el incremento se incorpora exclusivamente en la parcela de titularidad municipal y con el destino concreto de viviendas con protección pública para jóvenes menores de treinta y cinco años, dentro del Plan de Vivienda Joven, cuyos módulos de venta son directamente proporcionales a los metros cuadrados construidos y no al número de viviendas. Asimismo, mediante la Modificación Puntual del Plan Parcial redactada en marzo de 2010, el incremento de viviendas se incorpora exclusivamente a la parcela BA06, destinada a viviendas sometidas a algún régimen de protección, y como el precio de las viviendas se determina en función del módulo que se establece desde la Comunidad de Madrid, aplicado a la superficie útil de las viviendas, es independiente del número de viviendas de la parcela y directamente proporcional a los metros cuadrados edificables de la parcela, que no varían.

Si bien la edificabilidad máxima del Plan Parcial coincide con la del PGOU, el reparto entre tipologías unifamiliares que se realiza en el Plan Parcial no coincide exactamente con el teórico de PGOU. Este distinto reparto matiza las cantidades del PGOU, derivando tanto de las propuestas de diseño del Plan Parcial, cuanto de la imposibilidad real de materializar los aprovechamientos privativos de forma que se correspondan numéricamente al centímetro cuadrado con los más teóricos del PGOU.

El reparto de edificabilidades y el número de viviendas podrán ser reajustados entre varias manzanas mediante la tramitación del correspondiente Estudio de Detalle para reordenación de volúmenes, sin que hayan de superarse, como es lógico, los límites máximos del Plan Parcial fijados para el conjunto.

En el caso de plantearse en el Estudio de Detalle un trasvase de edificabilidades entre manzanas con distinta tipología y con distinto coeficiente de uso, deberá procederse al recálculo correspondiente de los aprovechamientos homogeneizados en el propio Estudio de Detalle que se tramite.

Los aprovechamientos asignados tienen carácter máximo, no siendo obligatorio agotarlos.

El aprovechamiento mínimo se fija en el que resultaría, en su caso, de aplicar una planta menos.

Aprovechamiento correspondiente al Ayuntamiento

De acuerdo con lo establecido en el PGOU, la cesión del aprovechamiento no patrimonializable a efectuar al Ayuntamiento de Paracuellos, en su calidad de Administración actuante, corresponde con el 10 por 100 del aprovechamiento medio del sector establecido en aquel (a pesar de resultar inferior en el caso del presente Plan Parcial), es decir, de 11.744,71 m2 tuc.

El promotor puede convenir con el Ayuntamiento la adquisición de este excedente de aprovechamiento en los términos legalmente fijados al efecto.

Sistema de actuación

De acuerdo con lo establecido en la ficha urbanística del sector por el PGOU, el suelo urbanizable programado deberá desarrollarse por el Sistema de Compensación.

Por tratarse de un Plan Parcial de iniciativa particular, se recogen en el anexo a esta memoria la documentación requerida al efecto, tanto en el Reglamento de Planeamiento como en la Ley 4/1998, de la Comunidad de Madrid.

El presente Plan Parcial, una vez acordada su aprobación, se desarrollará mediante el preceptivo Proyecto de Urbanización comprensivo de la totalidad del territorio afecto a la unidad urbanística del sector, incluyendo las conexiones necesarias y los sistemas generales adscritos, redactado conforme a las prescripciones del propio Plan Parcial y con el contenido fijado en el PGOU y en el Reglamento de Planeamiento vigentes.

La urbanización y la edificación se ejecutarán dentro de los plazos definidos en el Plan de Etapas y el anexo. La división definitiva en parcelas se realizará a través del correspondiente Proyecto de Compensación.

Ejecutado el Plan a cargo de los propietarios constituidos en Junta de Compensación y aprobado el Proyecto de Compensación, cederán al Ayuntamiento en pleno dominio y libres de cargas, los terrenos de cesión obligatoria así como las obras e instalaciones previstas en el presente Plan Parcial.

Cesiones obligatorias y gratuitas a la Administración actuante

Según ha sido expuesto las cesiones al Ayuntamiento aportadas por el presente Plan Parcial son las siguientes:

— Equipamientos de sistema general: 0 m2s.

— Equipamientos de sistema local: 23.318 m2s.

— Red viaria de sistema general: 19.984 m2s.

— Red viaria de sistema local: 48.621 m2s.

— Zonas verdes de sistema general: 93.104 m2s.

— Espacios libres y zonas verdes de sistema local: 23.409 m2s.

— Cesión de aprovechamiento urbanístico: 11.744,71 m2 tuc (unidades de aprovechamiento).

(*) Respecto al reparto equitativo de cargas y beneficios hay que deducir 561 metros cuadrados de la superficie total de sistema general verde que se refleja dado que corresponden a la cesión gratuita de las parcelas BA-09 y BA10, de titularidad municipal, a favor del sistema general, y 198 metros cuadrados de la superficie total del sistema local de equipamientos dado que corresponden a la cesión gratuita de la parcela BA-06, de titularidad privada, a favor del equipamiento EQ01.

6.3. Ordenanza colectiva en bloque abierto BA

6.3.1. Definición: edificación residencial colectiva exenta con utilización del resto de la parcela para aparcamiento, zona deportiva y jardín.

6.3.2. Condiciones de parcela:

— Parcela mínima 600 metros cuadrados en la que será inscribible un círculo de 25 metros de diámetro.

— Área de movimiento: la localización de los bloques en la parcela se producirá de manera que queden separados entre sí, al menos 9 metros, medidos en los puntos más desfavorables (6 metros si no existen huecos de viviendas, excepto baños y aseos). El proyecto para la solicitud de licencia incluirá un plano en el que se justifique que se producen las menores obstrucciones de soleamiento y visuales entre los distintos bloques, en el solsticio de verano y de invierno. El retranqueo mínimo a linderos y fondo será de 4,50 metros, salvo que pueda garantizarse la inexistencia de huecos a ambos lodos de la linde, en cuyo caso será de 3 metros. El retranqueo mínimo a la línea de fachada será de 5 metros, salvo en el caso de existir alineaciones obligatorias definidas en los planos de ordenación del presente Plan Parcial, en cuyo caso la posición del edificio habrá de adaptarse a las mismas.

6.3.3. Condiciones de volumen:

— Altura máxima: 4 plantas (B + III) 12,60 metros lineales a cornisa. Opcionalmente se podrá construir, sobre la altura máxima establecida, una planta ático retranqueada, cuya superficie construida computará a efectos de edificabilidad máxima permitida y cuyas limitaciones se detallan más delante en el presente artículo.

— Edificabilidad: 1,55 m2/m2 excepto para la parcela calificada como Residencial Colectivo Protegido, Plan Vivienda Joven que tendrá una edificabilidad de 1,60 m2/m2. En todo caso no se podrá superar la edificabilidad asignada a cada parcela por el Proyecto de Compensación.

— Ocupación: 50 por 100 sobre rasante y 100 por 100 bajo rasante enteramente subterráneo. El espacio no ocupado por la edificación sobre rasante deberá ajardinarse en un 60 por 100, debiendo disponer de una capa de tierra vegetal de 60 centímetros como mínimo.

— Ático retranqueado: se permite la construcción sobre la altura máxima de la edificación de una planta ático para uso de vivienda independiente con las siguientes condiciones:

l La altura de cornisa de la edificación no sobrepasará los 12,60 metros que se establecen en esta ordenanza como altura máxima de la edificación.

l La altura libre será como mínimo de 2,50 metros.

l El aprovechamiento de esta planta será computable a efectos de edificabilidad.

l No sobresaldrá del volumen del edificio cuya cubierta, que será inclinada, tendrá una pendiente máxima de 30° sexagesimales y solo se permiten elementos de iluminación que no superen la envolvente de cubierta.

l Las terrazas tendrán una separación mínima de 2 metros desde el borde del alero.

l Se resolverá formalmente en continuidad con la cubierta general del edificio.

l No se permite ningún uso en el espacio bajo cubierta de este ático retranqueado.

— Espacio bajo cubierta en altura máxima de cuatro plantas (sin ático): el aprovechamiento bajo cubierta será computable a partir de 1,80 metros de altura. La pendiente máxima de la cubierta, que será inclinada, será de 30° sexagesimales y solo se permiten elementos de iluminación que no sobresalgan de la envolvente de la cubierta. Las terrazas tendrán una separación mínima de 2 metros desde el borde del alero.

Paracuellos de Jarama, a 25 de febrero de 2011.—El alcalde, Pedro Antonio Mesa.

(03/9.991/11)