III. ADMINISTRACIÓN LOCAL

AYUNTAMIENTOS

CAMPO REAL

URBANISMO

En cumplimiento del artículo 161.3 del Reglamento de Gestión Urbanística, aprobado por Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, en relación con el artículo 162.4 y para dar cumplimiento al trámite de información pública en los términos previstos en la normativa vigente, se procede a la publicación íntegra de las bases de actuación del SAU I-1.

BASES DE ACTUACIÓN DE LA JUNTA
DE COMPENSACIÓN DEL SECTOR SAU I-1
DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS DE PLANEAMIENTO MUNICIPAL DE CAMPO REAL (MADRID)

Primera.  Ámbito territorial y finalidad

1.  Las presentes bases de compensación se refieren a la Junta de Compensación del Sector SAU I-1 de las Normas Subsidiarias de Campo Real, que desarrolla su ámbito de actuación sobre los terrenos comprendidos en la delimitación del citado Sector.

2.  La finalidad de las bases es reglamentar la incorporación de los miembros de la Junta en cuanto a la valoración de las aportaciones, a la ejecución de la obra urbanizadora y a la liquidación de los efectos de la Junta, mediante el señalamiento de las normas referentes al reparto de beneficios y cargas entre sus componentes, todo ello contemplando al Ayuntamiento como órgano de fiscalización y como receptor de los terrenos de cesión obligatoria, sin perjuicio de los que corresponda ceder, en su caso, a la Comunidad de Madrid.

Segunda.  Las bases como norma de distribución
de beneficios y cargas

1.  La función de las bases es la de contener un conjunto de reglas que permitan, mediante la utilización de sus criterios, el cálculo de aportaciones y adjudicaciones, todo ello, teniendo en cuenta las reglas y los recursos de posible formulación que se contienen en los estatutos de la Junta de Compensación, como reguladores de la organización y funcionamiento de la misma.

2.  En su momento, y en desarrollo de estas bases, se formulará un proyecto de reparcelación, que servirá de medio de distribución de beneficios y cargas y de título para la adjudicación de los terrenos, y en el que figurarán las fincas aportadas y resultantes con sus adjudicatarios, los terrenos a ceder al Ayuntamiento y, en su caso, a la Comunidad de Madrid, si no fueran objeto de monetarización, y el importe de las compensaciones en metálico si fueran procedentes.

Tercera.  Fuerza de obligar

1.  La aprobación de las bases por parte del Ayuntamiento y la incorporación de los propietarios de los terrenos a la Junta de Compensación suponen que los miembros de la Junta aceptan como normas de obligada observancia todas las contenidas en las bases de actuación, en los términos en que fueren aprobadas.

2.  La obligatoriedad de las bases no impide su modificación, siempre que sea votada en Asamblea General por miembros que representen al menos el 60 por 100 de la participación de la Junta, y dicha modificación habrá de ser tramitada al igual que la aprobación y aprobada por el Ayuntamiento.

3.  No obstante lo anterior, cuando el acuerdo modificativo sea adoptado por unanimidad de los miembros de la Junta y afecte a la pura distribución de beneficios y cargas entre ellos, será válido sin necesidad de tramitación, pero en la notificación al Ayuntamiento habrán de probarse suficientemente ambas circunstancias.

Cuarta.  Valoración de las fincas aportadas

1.  Al estar clasificado el suelo como urbanizable, el derecho de los propietarios se hace depender de la superficie de las fincas de su pertenencia, en relación con la total de las fincas aportadas.

2.  La determinación de la superficie de cada finca se hará mediante estudio técnico practicado al efecto, sin perjuicio de la comprobación que se realice una vez constituida la Junta de Compensación.

3.  En los supuestos de discrepancia sobre la propiedad de un terreno o señalamiento de lindes, la superficie discutida se considerará perteneciente por partes iguales a los discrepantes, hasta tanto se resuelva por acuerdo o resolución judicial.

4.  Caso de que el Ayuntamiento haya de recibir en terrenos su participación del aprovechamiento del Sector y dada la necesaria correlación entre valores aportados y resultantes, la participación de cada uno de los asociados se entenderá referida al aprovechamiento restante a todos los efectos.

Quinta.  Fincas a expropiar y valoración

1.  En las fincas que se expropien por el Ayuntamiento a los propietarios afectados que no se incorporen a la Junta de Compensación en los plazos señalados al efecto, será beneficiaria la Junta de Compensación, al igual que en las restantes expropiaciones individuales por incumplimiento de obligaciones por parte de los miembros de la Junta, y unas y otras se regirán por el procedimiento de la Ley del Suelo.

2.  Las fincas expropiadas por falta de incorporación de sus propietarios a la Junta, se tasarán por su valor a efectos urbanísticos de acuerdo con lo señalado en la Ley del Suelo.

3.  Las fincas expropiadas como sanción a los miembros de la Junta se valorarán en la forma indicada en el número anterior, adicionando las cantidades satisfechas para el pago de expropiaciones previas y para gastos de urbanización, pero sin que hayan de reembolsarse otras cuotas ordinarias pagadas, a que se refiere el artículo 38 de los estatutos de la Junta, en su número 1.

4.  Las adquisiciones de terrenos por la Junta en virtud de expropiación forzosa están exentas con carácter permanente del Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y no tendrán la consideración de transmisiones a los efectos del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana.

Sexta.  Elementos existentes sobre las fincas aportadas

1.  Las edificaciones, obras, plantaciones, instalaciones y otros elementos existentes sobre las fincas no se consideran como valores aportados, pero los que deban derruirse serán indemnizados.

2.  Se entenderá necesario el derribo cuando sea precisa su eliminación para realizar las obras de urbanización previstas en el Plan, cuando estén situados en superficie que no se deba adjudicar íntegramente a su propietario y cuando su conservación sea radicalmente incompatible con la ordenación, incluso como uso provisional.

3.  Su valoración se hará de acuerdo con lo señalado en el artículo 31 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones.

Séptima.  Existencia de derechos reales

1.  El hecho de que existan derechos reales sobre alguna de las fincas incluidas en el ámbito, no altera su valoración como finca aportada, ni la adjudicación que corresponda a la misma; si fueren susceptibles de subrogación real, pasarán a gravar la finca adjudicada al propietario, convirtiéndose en otro caso en crédito sobre la nueva finca.

2.  Para la determinación de la compatibilidad o no de la carga y procedimiento a seguir se estará a lo previsto en la legislación sobre el suelo, y para atribución del pago se estará a lo señalado en el artículo 32.2 de la Ley 6/1998.

Octava.  Otros derechos que se extinguen

1.  La ejecución de la urbanización supone la supresión de las servidumbres prediales incompatibles con el planeamiento.

2.  El necesario derribo de edificios y la ejecución de la urbanización implican la extinción de los arrendamientos urbanos y rústicos existentes sobre las fincas.

3.  La extinción de servidumbres y arrendamientos y el traslado de industrias se valorará e indemnizará de acuerdo con la Ley de 
Expropiación Forzosa.

Novena.  Valoraciones en caso de incorporación
de empresa urbanizadora

1.  Las valoraciones de la aportación de empresas urbanizadoras, en su caso, se determinará teniendo en cuenta el coste presupuestado en el proyecto de urbanización o de los sectores o partidas que vayan a ejecutar, conviniéndose con la Junta, en el momento de la incorporación, si esta cifra es definitiva o si serán de aplicación cláusulas de revisión de precios o de estabilización de costes, adoptando el acuerdo aprobatorio la Asamblea General.

2.  Para la adjudicación de terrenos, la Asamblea General aprobará el convenio con la empresa urbanizadora, por medio del cual se determinará la contrapartida a la aportación de la empresa, bien mediante un cuadro de equivalencias entre las posibles cifras de inversión y los solares que en cada caso correspondan, ya se determinen concretamente, ya se indiquen las características volumétricas, de uso y la etapa en que se le entregarán, bien por remisión a precios de mercado, a la decisión adoptada por técnicos imparciales o cualquier otra circunstancia o determinación de futuro.

3.  La participación de la empresa disminuirá la de los miembros de la Junta. Los propietarios disconformes con la incorporación de la empresa urbanizadora, que se comprometan a sufragar los gastos de urbanización que les correspondan, no serán afectados por dicha incorporación, a los efectos de las adjudicaciones a dichos propietarios y a la empresa urbanizadora.

Décima.  Contratación de obras de urbanización

1.  La ejecución de las obras de urbanización podrá realizarse, en todo o en parte, por empresas urbanizadoras incorporadas a la Junta, con los requisitos y efectos que se recogen en los estatutos y en estas bases.

2.  En otro caso, se harán por la empresa o empresas que se determinen, en virtud de acuerdo de la Asamblea General, consignándose en el contrato de ejecución de obras además de las cláusulas típicas, las circunstancias siguientes:

a) El compromiso de la empresa de ajustarse en el plazo y modo de ejecución a los proyectos de urbanización y de facilitar la acción inspectora de la Administración actuante y del Consejo Rector de la Junta.

b) Los supuestos de incumplimiento que darán lugar a la resolución del contrato y las indemnizaciones a satisfacer por la inobservancia de las características técnicas o plazos de ejecución.

c) Modo y plazos de abono por la Junta de cantidades a cuenta de la obra realizada.

d) La retención que pueda efectuar la Junta de cada pago parcial, como garantía de la ejecución de las obras; retenciones que no serán devueltas hasta que se hayan recibido definitivamente las obras.

Undécima.  Plazos y forma de pago de cuotas

1.  Las cuotas ordinarias y extraordinarias y las derramas que procedan, conforme a los estatutos, serán satisfechas en el plazo fijado en el artículo 39.2 de los estatutos.

2.  Transcurrido este plazo, entrarán en juego los efectos que establece el párrafo 3 del artículo 39 de los estatutos.

3.  El pago se hará normalmente en metálico, pero por acuerdo con el obligado, que se apruebe en Asamblea General, podrá sustituirse por la aportación de industria o por la entrega de una parte de los terrenos de su aportación a la Junta en la proporción que corresponda a la cuota o cuotas.

4.  La transmisión de terrenos en pleno dominio a la Junta implica que ella o el futuro adquirente de estos, en su caso, acreditan la superficie correspondiente como aportada, a resultas de la actuación de la Junta, en tanto que el transmitente solo es partícipe por el terreno que retenga.

Duodécima.  Expropiación por incumplimiento de obligaciones

1.  Con independencia de la expropiación que proceda por falta de incorporación a la Junta, es también procedente como sanción respecto de los terrenos de los miembros de la Junta, en los supuestos de incumplimiento de obligaciones que a seguido se indican.

2.  Son causas de expropiación:

1. El impago de cuotas a la Junta trascurrido el plazo de pago voluntario, a que alude el artículo 39 de los estatutos, si en anterior ocasión ha sido preciso acudir a la vía de apremio o a la judicial para el cobro de alguna otra cuota.

2. En general, el incumplimiento reiterado de alguna o algunas de las obligaciones que señala el artículo 19 de los estatutos, debidamente acreditado en Asamblea General y aprobada la expropiación por la Asamblea y por el Ayuntamiento.

3. Respecto del procedimiento expropiatorio, elementos personales en el mismo, valoración de terrenos y efectos fiscales, se estará a lo señalado en la base quinta.

Decimotercera.  Enajenación de terrenos por la Junta

1.  Con objeto de hacer frente a los gastos de urbanización, y en uso de su carácter de fiduciaria, la Junta de Compensación podrá enajenar alguno o algunos de los inmuebles aportados, previo acuerdo de la Asamblea General acerca de la oportunidad de hacerlo y del precio, al igual que puede constituir gravámenes reales sobre ellos.

2.  El adquirente queda subrogado en todos los derechos y obligaciones que corresponderían al titular primitivo del terreno en relación con la Junta de Compensación, y atendida la proporción de los terrenos adquiridos, respecto de la total aportada por los miembros de la Junta.

3.  Si la adquisición se verifica una vez convertido el terreno en solar, sea a través de enajenación por la Junta o en el supuesto de adjudicación a empresa urbanizadora, se pactará lo procedente en cuanto a la atribución del pago de cuotas y gastos futuros, y si se deja a cargo del adquirente, su cuantía se determinará por la proporción que guarde el valor de la finca con el total de las resultantes.

Decimocuarta.  Responsabilidad de la Junta de Compensación

1.  La Junta de Compensación será directamente responsable frente al Ayuntamiento de la urbanización completa del Sector, tanto en lo que respecta a las características técnicas de las obras, como en lo referente a los plazos de ejecución y transmisión a la Entidad Local de las obras, instalaciones y dotaciones.

2.  En caso de falta de urbanización, la Administración actuante podrá ejercitar la ejecución forzosa y la vía de apremio, y en el caso de que se hubiese cometido alguna infracción urbanística se estará a lo previsto en la Ley del Suelo, si bien la Junta podrá repercutir el importe de las multas, cuando alguno de sus miembros hubiere intervenido en forma directa en la comisión de la infracción.

3.  Cuando la anomalía o infracción hubiere sido cometida por la empresa urbanizadora, estando ya incorporada a la Junta o bien sea contratista de las obras, las responsabilidades se transferirán a dicha empresa.

4.  La Junta de Compensación será responsable ante cada uno de sus miembros del daño patrimonial que pudiera sufrir por la actuación de aquella.

Decimoquinta.  Afección real de los terrenos

1.  De acuerdo con lo previsto en la Ley del Suelo, los terrenos quedan afectos al cumplimiento de las obligaciones inherentes al sistema de compensación, lo que se hará constar en el Registro de la Propiedad a instancias de la Junta de Compensación, a la que se unirá la certificación administrativa de la constitución de la Junta y de estar incluida la finca en el polígono o Unidad de Actuación.

2.  Las fincas resultantes quedan afectas, con carácter real, al pago de los costes de urbanización en la proporción que corresponda, afección que se cancelará mediante certificación de la Junta de Compensación, una vez pagados los costes y recibidas las obras por el Ayuntamiento.

Decimosexta.  Valoración de las fincas resultantes

Teniendo en cuenta que todos los terrenos tienen el mismo uso asignado en el planeamiento, para su valoración se atenderá, exclusivamente, a la edificabilidad correspondiente a cada finca.

Decimoséptima.  Valoración de cargas y derechos

Se hará conforme a lo previsto en la Ley 6/1998.

Decimoctava.  Compensación en metálico en la adjudicación

1.  Cuando no sea posible la correspondencia exacta entre la cuota de participación de un miembro de la Junta y la cuota de adjudicación en terrenos, el defecto o el exceso se compensarán en metálico, siempre que la diferencia no sea superior al 15 por 100 del valor de los terrenos que se le adjudiquen.

2.  Para el cálculo de la suma compensatoria de diferencias se atenderá al precio medio de los terrenos adjudicados, referido al aprovechamiento concreto percibido en exceso o dejado de percibir “in natura”.

3.  El estudio técnico que señale el precio medio de los terrenos a estos efectos será aprobado por la Asamblea General.

4.  Será procedente también el pago en metálico cuando el derecho de un miembro de la Junta no llegase a alcanzar el 15 por 100 de la parcela mínima edificable, estándose para el cálculo de la suma a pagar y su señalamiento a lo establecido en los dos números precedentes.

5.  En todo caso, se procurará que la atribución de terrenos y metálico sea proporcionada y equivalente entre todos los miembros de la Junta, para lo que se evitarán adjudicaciones en terrenos que obliguen a posteriores indemnizaciones sustitutorias en dinero a otros miembros.

Decimonovena.  Distribución de beneficios y pérdidas

1.  La distribución de los beneficios o pérdidas resultantes de la actuación urbanizadora de la Junta de Compensación se hará teniendo en cuenta la relación de proporcionalidad en superficie entre las fincas aportadas por cada uno de los asociados.

2.  Si la participación de la Administración actuante en el aprovechamiento medio se hace efectiva en terrenos se estimará como titular del 10 por 100 de las cuotas de participación, porcentaje que se entenderá detraído del valor de cada una de las aportaciones a los efectos distributivos.

3.  La proporcionalidad no se altera por la existencia de enajenaciones o de expropiaciones de que sea beneficiaria la Junta o por la incorporación de empresas urbanizadoras, que participarán en la forma indicada en la base novena y salvo la excepción que la misma recoge en su último número, ya que las cuotas complementarias guardan directa relación con las fincas respectivamente aportadas por los miembros de la Junta, en tanto no existan solares.

4.  La señalada proporción no queda tampoco alterada por el hecho de haberse satisfecho alguna cuota con recargo por mora, ya que dicha cantidad queda exclusivamente a beneficio de la Junta.

5.  Para la aportación de cuotas futuras por parte de los asociados adjudicatarios de solares, la primitiva proporcionalidad se entenderá ahora referida a la que suponga el valor de las fincas adjudicadas respecto del total de las resultantes.

6.  En cuanto a la aportación de dichas cuotas futuras por los adquirentes de solares no aportantes de terrenos se estará a lo señalado en el número 2 de la base 13.

Vigésima.  Cuantía y forma de adjudicación
de fincas resultantes

1.  La adjudicación de las fincas resultantes de la actuación urbanizadora se hará entre los miembros de la Junta, al igual que los restantes beneficios o cargas, en proporción a las participaciones respectivas, de acuerdo con lo señalado en la base anterior.

2.  Los terrenos libres de las parcelas se adjudicarán junto con la superficie edificable de las mismas.

3.  Cuando por ser inferior el número de solares resultantes al de titulares de fincas aportadas o por la escasa cuantía de los derechos de algunos miembros de la Junta, previa o consecuencia de habérsele ya adjudicado alguna finca, no sea posible la atribución de finca independiente, se adjudicará en proindiviso, expresándose en el título la cuota correspondiente a cada copropietario, salvo que proceda la adjudicación en metálico, de acuerdo con lo previsto en la base decimoctava.

Vigésima primera.  Momento y criterios de adjudicación

1.  La aprobación definitiva del proyecto de reparcelación hecha por el órgano administrativo actuante, y la expedición de documento con las solemnidades y requisitos de las actas de sus acuerdos o el otorgamiento por el mismo de escritura pública, con el contenido señalado en el artículo 7 del Real Decreto 1093/1997, determinarán la inscripción en el Registro de la Propiedad y la subrogación con plena eficacia real de las antiguas por las nuevas parcelas, estando tales adjudicaciones exentas fiscalmente, en los términos que establece la Ley del Suelo.

2.  En la formulación del proyecto de reparcelación se tendrán en cuenta, en lo posible, las solicitudes de los miembros de la Junta, siendo criterios de preferencia entre ellos, que decidirán a favor de quien reúna ambos o por el orden de enumeración, en otro caso:

1. Que su participación permita la adjudicación de finca independiente.

2.  Que la finca a adjudicar esté situada en lugar próximo a la finca o fincas aportadas por el peticionario.

3. Al estar obligados los miembros de la Junta a subvenir al pago de los costos de urbanización de todo el terreno ordenado por el planeamiento, la adjudicación de finca urbanizada no modifica en absoluto dicha obligación, por lo que subsiste la afección real prevista en la base decimoquinta, hasta su cancelación.

Vigésima segunda.  Momento de edificación de los terrenos

1.  En el caso de que convenga a los intereses generales de la Junta la edificación de algún terreno por cuenta de la misma, podrá acordarse así en Asamblea General, y el comienzo de la edificación será posible antes de concluida la urbanización, en los términos y condiciones que resultan de los artículos 19 y 20.3 de la Ley del Suelo de Madrid.

2.  Los mismos preceptos son de aplicación a los terrenos adjudicados.

Vigésima tercera.  Conservación de la urbanización 
hasta su recepción por el Ayuntamiento

1.  Hasta tanto se produzca la recepción de las obras de urbanización y servicios por el Ayuntamiento, la conservación de la urbanización corre a cargo de la Junta de Compensación, estándose al criterio de proporcionalidad general entre los miembros de la misma, aplicable a la distribución de beneficios y cargas, para el pago de cuotas de conservación.

2.  En cuanto a los adquirentes de terrenos por cualquier título, las cuotas a satisfacer, en relación con las totales, vendrán determinadas por la proporción que guarda el valor de los terrenos respecto al total de las fincas resultantes y serán siempre a cargo de cada uno de los adquirentes, sin posibilidad de pacto en contrario con la Junta de Compensación, como excepción al principio general establecido en el número 3 de la base decimotercera.

Vigésima cuarta.  Cesiones al Ayuntamiento y, en su caso, 
a la Comunidad de Madrid

1.  El acuerdo de aprobación definitiva del proyecto de reparcelación producirá la cesión de derecho al Ayuntamiento de las fincas resultantes que le correspondan en pago del 10 por 100 del aprovechamiento medio, si no se procediera legalmente a la sustitución por compensación económica.

2.  El mismo acuerdo producirá la cesión de los terrenos que han de ser objeto de cesión gratuita para su integración en las redes 
públicas.

3.  La cesión de las obras de urbanización e instalaciones y dotaciones cuya ejecución estuviere prevista, se efectuará por la Junta a favor de la Administración actuante en el plazo de los tres meses siguientes a la recepción definitiva por la Junta, y podrá referirse a la parte del suelo ordenado que constituya una unidad funcional 
directamente utilizable.

Campo Real, 2009.

(02/8.288/09)