Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid - Núm 15

Fecha del Boletín

19-01-2015

Sección 3.10.20R: III. ADMINISTRACIÓN LOCAL AYUNTAMIENTOS

Código de Verificación Electrónica (CVE): BOCM-20150119-32

Páginas: 37

PDF de la disposición (355 Kbs)

III. ADMINISTRACIÓN LOCAL

AYUNTAMIENTO DE RIVAS-VACIAMADRID

URBANISMO

Modificación puntual número 2 zonas industriales

Publicación del texto íntegro de la “Modificación Puntual número 2 del Plan General de Ordenación Urbana de Rivas-Vaciamadrid, relativa a la regulación de usos en las zonas industriales”, aprobado por acuerdo adoptado en Consejo de Gobierno de 5 de julio de 2012, a requerimiento de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio a este Ayuntamiento en fecha 11 de diciembre de 2014:

MODIFICACIÓN PUNTUAL NÚMERO 2 DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE RIVAS-VACIAMADRID, USOS ZONAS INDUSTRIALES

1. Objeto

El Plan General de Ordenación Urbana de Rivas-Vaciamadrid fue aprobado definitivamente mediante Acuerdo de consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid de 18 de marzo de 2004.

Durante estos años de vigencia del Plan General se han ido observando errores y carencias derivadas de los avatares propios del desarrollo urbanístico, que hacen necesaria una modificación del mismo ya que determinados aspectos precisan algún retoque.

En esta ocasión se trata de ajustar a la realidad existente las Ordenanzas relativas a los usos permitidos de las zonas industriales municipales existentes.

A excepción de la zona industrial pendiente de desarrollo en el Sector E, el Plan General califica un total de cuatro zonas o polígonos industriales, todos los cuales presentan un nivel de ocupación bastante alto al igual que su desarrollo, estando calificadas como suelo urbano consolidado. Estos cuatro polígonos se localizan en una zona muy concreta de la ciudad, en el recorrido de las tres entradas al municipio, situadas en los kilómetros 15, 17 y 19, a lo largo de una franja definida entre la vía del metro y la carretera nacional III.

Más concretamente, la modificación puntual propuesta afectaría a las siguientes zonas industriales del Plan General municipal, que a continuación se relacionan, por orden geográfico de situación:

1. Zona 14: Polígono Santa Ana.

2. Zona 17: La Deseada.

3. Zona 18: Capanegra.

4. Zona 15: Industria Urbana.

La Zona 16: Área de Servicios de Santa Ana, no se ve afectada por esta Modificación al pertenecer a esta zona los terrenos en contacto con la autovía de Valencia y el Polígono Santa Ana, destinados a área de servicios de carretera. Esta zona se desarrolló mediante Estudio de Detalle, definiéndose en cada parcela sus usos concretos. A fecha de hoy existe una única parcela, de uso comercial, sin edificarse.

Aparte de estas zonas definidas en las Ordenanzas del Plan General existen dos zonas más:

— Área de Planeamiento Incorporado: OSI.ED-01-Industria Urbana (Los Areneros) a desarrollar mediante Estudio de Detalle, no realizado aún a día de hoy. La ordenanza de aplicación según la ficha del PGOU es la de la Zona 15 Industria Urbana.

— A.H.-15 Industria Urbana (Polígono La Estación), definido en los planos de ordenación del Plan General como ZUOP 15.1 y ZUOP 15.2. Se desarrolló mediante Estudio de Detalle, aprobado definitivamente por acuerdo de Pleno de fecha 24 de junio de 2004 (Anexo I). La ordenanza de aplicación es la de la Zona 15 Industria Urbana. A día de hoy está parcelado y urbanizado, sin construir.

2. Justificación

El término municipal de Rivas-Vaciamadrid tiene una extensión total de 67,43 kilómetros cuadrados, linda al Norte con los municipios de Madrid y San Fernando de Henares. Al Sur con Arganda del Rey y San Martín de la Vega. Al Este con Mejorada del Campo y Velilla de San Antonio y al Oeste con Getafe y Madrid.

La superficie total de las seis zonas industriales es de 2.619.996 metros cuadrados (2,62 km²) inferior al 10 % de la superficie del término municipal.

Como punto de partida necesario, se ha realizado un estudio exhaustivo de las cuatro áreas industriales municipales, con el fin de obtener la información precisa que permita conocer la situación real de los polígonos y sus características básicas en cuanto a usos, funciones y tipo de actividades que se están desarrollando en la actualidad.

Analizados los datos recabados se ha podido obtener una tipología de espacios de actividad real, que es el resultado de la evolución producida en la ciudad de Rivas-Vaciamadrid. También han sido útiles para detectar las deficiencias y desajustes existentes respecto a la normativa urbanística vigente y para facilitar una clara visión de conjunto que pueda permitir adecuar la ordenación urbanística a las actividades que en definitiva se están ejerciendo en estos polígonos industriales, así como facilitar la implantación de estos nuevos usos permitidos en las naves vacías existentes, y la construcción y desarrollo de las parcelas sin edificar.

La información obtenida se organiza en tres grandes apartados:

En el primero se presentan los datos de las actividades establecidas en cada nave o edificio y su estado de legalidad en relación con la normativa actual.

En el segundo apartado se estudian las características del espacio físico, con datos relativos al volumen, edificabilidad, alturas, etc. del parque industrial.

En el último apartado, sobre los parámetros y condiciones urbanísticas existentes en cada espacio industrial, se estudian los usos establecidos y se comprueba la posible legalización de los mismos, ajustándose a las nuevas ordenanzas.

De los datos obtenidos, se observa que el 57,89 % de los locales se dedican a actividades industriales, mientras que el 42,11 % restante se encuadra en actividades tipificadas dentro del sector terciario. Es especialmente llamativo el número de locales destinado a actividades comerciales y de hostelería, que representa más de la 16,51 % parte del total.

Un dato importante a tener en cuenta es el porcentaje de solares sin edificar o naves vacías sin actividad, que equivale a un 23,61 % del total. El hecho de conseguir una total ocupación del polígono es otro aspecto relevante para justificar la modificación de los usos existentes en el Plan General, actualizándolos a las nuevas circunstancias del mercado, tanto económicas como referentes a nuevas demandas del mercado de los espacios industriales, que hoy en día difieren notablemente de lo que se entendía en su momento como sector industrial.

El último aspecto que se ha estimado conveniente desarrollar para ampliar el conocimiento de las características de la actividad de los polígonos industriales es el relativo al tamaño empresarial.

2.1. Características del espacio industrial consolidado.

De las 944 parcelas que existen en las zonas industriales consolidadas calificadas por el Plan General de Ordenación Urbana de Rivas-Vaciamadrid, el 44,83 % tiene menos de 500 m²; el 14,52 % entre 500 y 1.000 m², el 17,35 % tiene más de 1.000 m² y el 23,30 % son naves pequeñas en parcelas comunitarias dedicadas a industria nido.

El polígono industrial Santa Ana (Zona 14) presenta una trama de parcelas más pequeñas, mientras que la Zona 17 (La Deseada) y la Zona 18 (Capa Negra) tienen parcelas de mayor tamaño por término medio.

2.2. Antigüedad del parque industrial.

El polígono industrial situado junto al casco urbano, denominado Industria Urbana (ZUOP 15) junto con el polígono industrial Santa Ana (ZUOP 14), son los más antiguos del municipio del año 1986. Posteriormente, en el año 1995, se aprobó el Plan Especial de Reforma Interior de ampliación del Polígono Santa Ana. El resto de los dos sectores industriales, sector 7 La Deseada (actual ZUOP 17) y el sector 8 Capanegra (actual ZUOP 18) son posteriores al Plan General del año 1993.

2.3. Uso de las parcelas.

El uso de las parcelas, conocido y asignado por medio del trabajo de campo, incide en alguno de los aspectos ya señalados en apartados anteriores sobre la diversidad de funciones de estos sectores en el municipio.

Las parcelas dedicadas únicamente a uso industrial (naves, industria, almacén) suponen un 53,92 % del total; el uso terciario, un 42,11 %.

Tiene una cierta importancia el número de parcelas que se mantienen como solares o soportan edificios vacíos, sin actividad, alcanzando un total de 23,61 %.

El análisis de los polígonos refleja la existencia de desigualdades en cuanto al uso principal de las zonas industriales. El polígono de Industria Urbana (Zona 15) destaca por el importante peso de la industria, con el 88,89 % del total de las parcelas dedicadas a esta actividad. El resto de las zonas industriales acogen fundamentalmente edificios de uso terciario y de oficinas.

El uso residencial se ha implantado sólo en algún caso muy aislado de las zonas industriales, por lo que se desestimará en la presente Modificación.

2.4. Parámetros y condiciones urbanísticas. Superficie de parcela y edificada de los distintos usos.

En este apartado se analiza la relación existente entre algunas de las condiciones urbanísticas, parcela mínima, coeficiente de edificabilidad y usos, establecidas en las normas urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Rivas-Vaciamadrid para los diferentes grados y ámbitos del Plan General y la situación real de las parcelas.

Considerando esos datos y su distribución por usos, los promedios para la ciudad de Rivas-Vaciamadrid muestran un predominio de los usos industriales en cuanto al consumo de suelo y volumen construido, que viene a matizar apreciaciones manifestadas anteriormente.

Las pautas que se observan en los sectores vuelven a recalcar la heterogeneidad existente. El polígono “Industria Urbana” (Zona 15) se diferencia del resto por tener mucho suelo industrial en su conjunto.

Los datos de índice de edificabilidad por uso de los edificios permiten conocer mejor el funcionamiento del espacio industrial. La media del coeficiente de edificabilidad en las zonas industriales consolidadas es bastante acorde con el establecido en cada Ordenanza de aplicación.

Tamaño de las parcelas.

En las parcelas reguladas en la zona 14: Polígono “Santa Ana”, en el grado 1, todas las parcelas están por debajo de los 500 m²; en el grado 2, la superficie de las parcelas oscila entre 500 y 1.000 m²; en el grado 3, todas las parcelas superan los 1.000 m².

Las parcelas reguladas en la zona 17: “La Deseada”, las calificadas como parcelas industriales del grado 1 oscilan entre 250 m² y 500 m²; en el grado 2, entre 501 m² y 1.000 m²; en el grado 3, entre 1.001 y 3000 m²; y en el grado 4 todas las parcelas son mayores de 3.001 m². Las parcelas calificadas de uso Mixta de Actividad todas tienen una superficie mayor de 1.500 m².

En la zona 18: “Capanegra”, las parcelas industriales de grado 1 oscilan entre 250 y 500 m²; en el grado 2, entre 501 y 1.000 m²; y las del grado 3 todas son mayores de 1.000 m².

En las parcelas reguladas en la zona 15: “Industria urbana”, existen únicamente dos grados, el 1 con parcelas mayores de 1.000 m², y el grado 2 con parcelas mayores de 250 m² y menores de 1.000 m².

Se resumen los grados y zonas en el siguiente cuadro:

Coeficiente de edificabilidad.

En el conjunto de todos los sectores y grados, se puede decir que este parámetro se encuentra agotado en el máximo establecido, aunque existen claras diferencias dependiendo de los grados.

En la zona 14: polígono “Santa Ana”, la edificabilidad depende del grado de las parcelas: así el grado 1 tiene un índice de edificabilidad de 0,9 m²/m², el grado 2 de 0,75 m²/m² y el grado 3 de 0,60 m²/m².

En las zonas 17 “La Deseada” y 18 “Capa Negra”, la edificabilidad también depende del tamaño de las parcelas: así para el grado 1: 0,8 m²/m²; para el grado 2: 0,65 m²/m²; para el grado 3: 0,43 m²/m² y para el grado 4: 0,50 m²/m².

Las parcelas reguladas en la zona 15: “Industria urbana”, tienen una edificabilidad de 0,7 m²/m² las del grado 1 y 1 m²/m² las de grado 2.

Se resumen:

Usos.

El Plan General de Ordenación Urbana de Rivas-Vaciamadrid establece para cada zona de ordenación los usos característicos y los usos compatibles.

2.4.1. Usos característicos.

Si consideramos el conjunto de la Norma zonal 15 “Industria Urbana” el uso industrial sigue siendo el predominante, tanto en número de parcelas, como en superficie construida. El 88,89 % de parcelas y casi el mismo porcentaje de la superficie construida se destinan a usos relacionados con actividades industriales.

Si descendemos a analizar los diferentes grados la situación es, sin embargo, heterogénea y, en términos generales, guarda relación con el régimen de usos compatibles y alternativos establecidos en cada uno de los grados y zonas.

En las cuatro zonas industriales objeto de estudio el uso característico es el industrial, siendo también usos característicos en las zonas 17 “La Deseada” y 18 “Capanegra”, los de almacenamiento y talleres.

Un aspecto a tener en cuenta es la disparidad de usos establecidos en cada subzona de igual característica dependiendo de la zona a la que pertenezcan, por ejemplo los usos de la subzona b) Mixta de Actividad del ZUOP 17 no son semejantes a las de la subzona b) Mixta de Actividad del ZUOP 18. Esto sucede de igual manera en las parcelas de uso industrial y de Parque Empresarial.

2.4.2. Usos compatibles.

El artículo 248 del Plan General de Ordenación Urbana establece las condiciones generales del uso industria.

En su apartado 6 define los usos compatibles con el industrial, que son siguientes:

En las Zonas de Ordenanzas en las que el uso característico es el industrial, se admiten como usos compatibles, a excepción de la que aquí se fija para el uso de salas de reunión y en el resto de las Normas del Plan, los siguientes:

— Garaje-aparcamiento y servicios del automóvil.

— Oficinas.

— Comercio.

— Sanitario.

— Salas de reunión: Exclusivamente al servicio del Polígono, tales como cantinas, casas de comidas, restaurantes y cafeterías, con una superficie máxima de 500 m² y una intensidad de uso del 5 % como máximo.

— General Dotacional. Servicios Públicos (excepto cementerios).

Con el mismo carácter genérico, el apartado 7 de ese mismo artículo 248 completa la regulación de los usos compatibles, indicando que, siempre y cuando se respeten las limitaciones establecidas en las normas de aplicación a cada clase y subclase de uso en los edificios de industria y almacén, según sus categorías, se podrán instalar los siguientes usos compatibles:

a) Industria artesanal y pequeña:

— Garaje-aparcamiento.

— Comercio (el propio de la actividad).

— Oficinas (para uso exclusivo de la actividad).

— Espacios libres.

b) Industria mediana y grande e industria en medio rural:

— Vivienda; para servicio de vigilancia con la consideración de uso incluido.

— Garaje-aparcamiento.

— Talleres de automóvil, para uso exclusivo de la actividad.

— Estación de servicio, para uso exclusivo de la actividad.

— Comercio: Con la consideración de uso incluido. Se admiten las zonas de exposición de productos con las limitaciones del uso de oficinas.

— Oficinas: Con la consideración de uso incluido, se admiten las propias de la industria necesarias para la gestión integral del proceso industrial, con una superficie máxima del 30 % de la edificada.

— Uso General Dotacional de Equipamiento Privado: Se admiten aquellas destinadas al servicio de la actividad, incluyéndose los de carácter cultural, deportivo, sanitario, etc., con una superficie total que no superará el 15 % de la edificada.

— Espacios libres.

Por otro lado, el Plan General establece como Ordenanzas reguladoras de cada una de las zonas industriales que nos ocupan, que como usos compatibles comunes para todas ellas los siguientes:

— Vivienda, vinculada a la guarda de la instalación, con una limitación de 1 vivienda por parcela. La superficie edificada de la vivienda no será inferior a 50 m² ni superior a 150 m².

— Terciario-Hostelero, siempre que se cumpla con una dotación mínima de aparcamiento, dentro de la parcela privada, de 1 plaza/25 m² construidos.

— Terciario o Dotacional vinculados a la actividad principal.

— Dotacional en edificio de uso exclusivo excepto: asociativo, religioso, espectáculos, salas de reunión y centro integrados.

— Garaje-aparcamiento.

Además de los anteriores usos compatibles, en las zonas de ordenación 17 “La Deseada” y 18 “Capanegra”, se incorpora otro uso compatible en las parcelas industriales y Mixta Actividad, que es el Recreativo.

2.5. Compatibilidad de los usos.

El Plan General, en su artículo 217 define las condiciones de los usos, su clasificación e intensidades.

1. Definiciones:

a) Uso característico o principal: Es aquel que caracteriza un área de ordenación o el dominante en la utilización de una parcela.

b) Uso compatible o complementario: Es el que puede implantarse coexistiendo con el característico. La simultaneidad de implantación de usos puede establecerse sin perjuicio de que se señalen restricciones en la intensidad del uso compatible debido a las características de ordenación de la zona.

c) Uso incluido: Es aquel uso compatible que se integra con el principal del edificio o ámbito que se considera a efectos del cómputo de las limitaciones de intensidad de usos, salvo que las Ordenanzas aplicables determinen expresamente lo contrario.

d) Usos prohibidos: Todo aquel que en la zona de ordenación no aparezca como característico o compatible.

2. Intensidad de los usos:

Además de lo dispuesto específicamente para cada uno de los usos regulados en las presentes normas o para cada Zona, Sector o Clase de Suelo, con carácter general se establecen las siguientes limitaciones:

a) El uso o uso característicos supondrán un mínimo del 60 % de la superficie de la Manzana, Ámbito, Área o Clase de suelo.

b) Cada uno de los usos compatibles no podrá superar el 20 % de la superficie de la Manzana, Ámbito, Área, Sector o Clase de Suelo, salvo que se establezca lo contrario en los planos de ordenación para cada caso concreto.

c) El Uso General Dotacional público quedará excluido de las limitaciones contenidas en los apartados anteriores.

d) Además de por las condiciones de superficie máxima y situación en planta, aquellos usos causantes de congestión urbana y de molestias a los vecinos, se limitan mediante el establecimiento de distancias mínimas entre los locales e que se ubiquen y la fijación de un porcentaje máximo de ocupación en planta sobre manzana.

En el estudio realizado en los distintos polígonos existentes se puede comprobar que la mayoría de los usos implantados están dentro de los usos característicos o compatibles.

Lo único que resulta casi imposible de determinar es el cumplimiento o incumplimiento de las intensidades de dichos usos, ya que la propia ordenanza es muy ambigua a la hora de delimitar la manera de cuantificar el 20 % de las superficies máximas compatibles, haciendo referencia, de forma indistinta, a los términos Manzana, Ámbito, Área, Sector o Clase de Suelo.

3. Análisis de las distintas zonas

3.1. Zona 14: Polígono Santa Ana.

El ámbito de la ordenanza abarca el polígono industrial de Santa Ana, y el suelo situado entre el mismo y la autovía de Valencia. La superficie del polígono es de 787.840 m².

Existen tres categorías de suelo industrial: Grado 1, todas las parcelas están por debajo de los 500 m², Grado 2, la superficie de las parcelas oscila entre 500 y 1.000 m² y Grado 3, todas las parcelas superan los 1.000 m² (Plano anexo número 1).

Analizando la situación de los usos establecidos en esta zona por los diferentes grados (Plano anexo número 2) se observa:

Grado 1: Industria Nido, el total de 293 parcelas se subdivide en los distintos usos.

— Industrial: 63,82 %.

— Comercial: 19,11 %.

— Concesionarios de automóviles: 7,51 %.

— Oficinas: 1,02 %.

— Restaurantes: 1,02 %.

— Dotacional-Asociativo: 0,34 %.

— Lavadero de coches: 1,04 %.

— Sin actividad: 4,10 %.

— Solares: 2,39 %.

En el Grado 2: Industria Ligera, el total de 89 parcelas se subdivide en los distintos usos:

— Industrial: 66,29 %.

— Comercial: 14,61 %.

— Concesionarios de automóviles: 3,37 %.

— Oficinas: 2,25 %.

— Restaurantes: 1,12 %.

— Lavadero de coches: 2,25 %.

— Dotacional-Deportivo: 1,12 %.

— Solares: 8,99 %.

En el Grado 3: Industria General, el total de 64 parcelas se subdivide en los distintos usos:

— Industrial: 67,19 %.

— Comercial: 12,50 %.

— Concesionarios de automóviles: 9,37 %.

— Aparcamiento exterior: 1,56 %.

— Solares: 9,37 %.

Existe una parcela en la avenida de la Técnica de uso mixto comercial e industrial, se mantiene como tal.

Sumando el total de las parcelas de la zona, que asciende a 446, el porcentaje de cada uso es el siguiente:

— Industrial: 64,80 %.

— Comercial: 17,26 %.

— Concesionarios: 6,95 %.

— Oficinas: 1,12 %.

— Restaurantes: 0,90 %.

— Asociativo: 0,45 %.

— Lavadero de coches: 0,90 %.

— Aparcamiento exterior: 0,22 %.

— Sin actividad: 2,69 %.

— Solares: 4,71 %.

Para ver el porcentaje real de cada uso hay que tener en cuenta que el 92,60 % de las parcelas están desarrollando una actividad en este momento, mientras que el 7,40 % son solares o naves sin actividad, por tanto, descontando las parcelas sin edificar y las naves que no tienen actividad, el número total de naves es de 413 siendo el porcentaje de cada uso el siguiente:

— Industrial: 69,97 %.

— Comercial: 18,65 %.

— Concesionarios: 7,51 %.

— Oficinas: 1,21 %.

— Restaurantes: 0,97 %.

— Asociativo: 0,48 %.

— Lavadero de coches: 0,97 %.

— Aparcamiento exterior: 0,24 %.

Del análisis realizado se observa que los usos establecidos son muy similares en los grados 1 y 2. Salvo el uso dotacional de asociación que únicamente se realiza en el grado 1.

En parcelas de gran tamaño, grado 3, hay un uso que no se realiza en los otros dos grados que es el de aparcamiento en superficie, esto se debe a la necesidad de disponer de gran superficie para dicho aparcamiento por ser de vehículos grandes y pesados, por ello este uso debe considerarse compatible en grandes parcelas.

El uso recreativo no existe en parcelas de industria general y se estima que no es adecuado para este tipo de parcelas por sus grandes dimensiones.

Los usos de restauración y dotacionales, aunque se reciben numerosas consultas en el Ayuntamiento para realizarlos en zonas del polígono industrial, no son muy numerosos, debido a que su implantación es más costosa y complicada y no están permitidos en este momento. El uso de restauración se considera adecuado como servicio a la zona donde existen numerosos puestos de trabajo.

El uso dotacional de equipamiento no debe implantarse como uso generalizado, al clasificarse en varios grupos diferentes hay que analizarlos por separado considerando las posibles afecciones acústicas posteriores:

a) El educativo se considera compatible siempre que no sea un uso reglado, como son academias, escuelas de formación ocupacional o similar.

b) Sanitario: se considera compatible siempre que no estén destinados a asistencia y prestación de servicios médicos o quirúrgicos a enfermos, que implique alojamiento de los mismos. Se permiten los usos de laboratorios, investigación, oficinas de mutualidades y sanitarios ejercidos sobre animales.

c) Deportivo: se considera compatible en todo el sector.

d) Asistencial: no se considera compatible debido a las afecciones acústicas de la zona.

e) Los usos cultural, asociativo, religioso, espectáculos, salas de reunión y centros integrados se consideran compatibles siempre que no estén afectados por las afecciones acústicas.

El uso de vivienda vinculada a la guarda de la instalación, no es un uso implantado actualmente dentro de ninguno de los grados de este polígono industrial, por tanto desaparece como compatible, por no considerarse necesario para una zona industrial.

3.2. Zona 17: La Deseada.

Pertenecen a esta zona los terrenos ordenados por el Plan Parcial del Sector 7 del anterior PGOU. La superficie del Sector es de 891.455 m².

Existen dos subzonas con uso característico industrial: subzona a) Industrial y subzona b) Mixta de Actividad.

El resto de las zonas son: c) Ocio-Comercial, d) Parque Empresarial, e) Hotelero-Comercial y f) Comercial.

Analizando cada una de las zonas:

En la subzona a) industrial existen cuatro categorías de suelo: Grado 1, la parcela mínima es de 250 m² y la máxima de 500 m², Grado 2, la superficie de las parcelas oscila entre 501 y 1.000 m², Grado 3, todas las parcelas superan los 1.000 m² y Grado 4: industria en minipolígonos, para parcelas de más de 3001 m² (Plano anexo número 3).

Analizando la situación de los usos establecidos en esta zona por los diferentes grados (Plano anexo número 4) se observa:

Subzona a) Industrial: en los diferentes grados es:

Grado 1: Industria Nido, existen un total de 85 parcelas que se subdivide según los distintos usos en:

— Industrial: 64,71 %.

— Comercial: 17,65 %.

— Restaurantes: 2,35 %.

— Sin actividad: 15,29 %.

En el Grado 2: Industria Ligera, el total de 50 parcelas se subdivide en los distintos usos:

— Industrial: 72 %.

— Comercial: 14 %.

— Concesionarios de automóviles: 4 %.

— Oficinas: 2 %.

— Restaurantes: 2 %.

— Sin actividad: 6 %.

En el Grado 3: Industria General, el total de 14 parcelas se subdivide en los distintos usos:

— Industrial: 64,29 %.

— Comercial: 21,43 %.

— Oficinas: 7,14 %.

— Solares: 7,14 %.

En el Grado 4: Industria en minipolígonos, el total de 1 manzana y se subdividen en 202 naves independientes, dos de ellas son comerciales definidas en el Plan, teniendo las 200 restantes los distintos usos:

— Industrial: 30,5 %.

— Comercial: 20,5 %.

— Oficinas: 5 %.

— Sin actividad: 44 %.

Sumando el total de las parcelas de la zona de 349 el porcentaje de cada uso es el siguiente:

— Industrial: 46,13 %.

— Comercial: 18,91 %.

— Concesionarios: 0,57 %.

— Oficinas: 3,44 %.

— Restaurantes: 0,86 %.

— Sin actividad: 29,80 %.

— Solares: 0,29 %.

Para ver el porcentaje real de cada uso hay que tener en cuenta que el 69,91 % de las parcelas están desarrollando una actividad en este momento, mientras que el 30,09 % son solares o naves sin actividad, por tanto, descontando las parcelas sin edificar y las naves que no tienen actividad, el número total de naves es de 244 siendo el porcentaje de cada uso el siguiente:

— Industrial: 65,98 %.

— Comercial: 27,05 %.

— Concesionarios: 0,82 %.

— Oficinas: 4,92 %.

— Restaurantes: 1,23 %.

Del análisis realizado se observa que los usos establecidos son muy similares en los cuatro grados, los usos industriales y comerciales se repiten en todos los grados, el uso de oficinas está implantado en todos los grados excepto en el grado 1. Solo se diferencia el uso de restaurante que está en los grados 1 y 2 y el de concesionarios que está implantado en el grado 2.

El uso recreativo de restaurante no existe en parcelas de industria general ni en miniindustria y se estima que no es adecuado para este tipo de parcelas por sus grandes dimensiones en el caso del grado 3 y por su pequeño tamaño en el caso de las naves de miniindustria.

Los usos dotacionales, en especial el uso deportivo, al igual que en la zona 14 se reciben numerosas consultas en el Ayuntamiento para realizarlos en zonas del polígono industrial. No se implantan en estas zonas debido a que la obra es más costosa y complicada. Estos usos se consideran adecuados como servicio a la zona donde existen numerosos puestos de trabajo.

Al igual que en el ZUOP 14 el uso dotacional de equipamiento no debe implantarse como uso generalizado, al clasificarse en varios grupos diferentes hay que analizarlos por separado considerando las posibles afecciones acústicas posteriores:

a) El educativo se considera compatible siempre que no sea un uso reglado, como son academias, escuelas de formación ocupacional o similar.

c) Deportivo: se considera compatible en todo el sector.

d) Asistencial: no se considera compatible debido a las afecciones acústicas de la zona.

e) Los usos cultural, asociativo, religioso, espectáculos, salas de reunión y centros integrados se consideran compatibles siempre que no estén afectados por las afecciones acústicas.

Un aspecto importante a analizar en este sector es el alto grado de naves construidas y sin actividad (30,09 %) esto se debe al momento de crisis actual y a los pocos usos permitidos en la zona. Otro aspecto a que tener en cuenta es que el polígono industrial Santa Ana es anterior a este sector y la mitad del mismo se desarrolló con bonificaciones municipales.

Subzona b) Mixta de Actividad: la parcela mínima es de 1.500 m².

Analizando la situación de los usos establecidos en la subzona b) Mixta de Actividad existen un total de 72 parcelas que se subdividen en los distintos usos:

— Industrial: 38,89 %.

— Comercial: 11,11 %.

— Sin actividad: 44,44 %.

— Solares: 5,56 %.

Para ver el porcentaje real de cada uso habría que descontar las parcelas sin edificar y las naves que no tienen actividad, por tanto el número total de naves es de 36 siendo el porcentaje de cada uso el siguiente:

— Industrial: 38,89 %.

— Comercial: 11,11 %.

En esta subzona hay que analizar que el 50 % de las parcelas están sin actividad o son solares, esto se debe a que el uso establecido en las mismas es igual que el de la subzona a) Industrial. Añadiendo además que la zona es más cara que la industrial y por tanto no se establecen usos no permitidos ya que el riesgo es mayor.

En esta subzona existe mucha demanda de uso terciario y dotacional de equipamiento, sus usos se consideran compatibles al existir un centro comercial y un hotel en la misma zona.

El uso de restauración se considera adecuado como servicio a la zona donde existen numerosos puestos de trabajo.

Respecto a los usos dotacionales de equipamiento se tiene el mismo criterio que en la zona industrial, este uso no debe implantarse como uso generalizado, al clasificarse en varios grupos diferentes hay que analizarlos por separado considerando las posibles afecciones acústicas posteriores:

a) El educativo se considera compatible siempre que no sea un uso reglado, como son academias, escuelas de formación ocupacional o similar.

c) Deportivo: se considera compatible en todo el sector.

d) Asistencial: no se considera compatible debido a las afecciones acústicas de la zona.

e) Los usos cultural, asociativo, religioso, espectáculos, salas de reunión y centros integrados se consideran compatibles siempre que no estén afectados por las afecciones acústicas.

Subzona c): Ocio-Comercial: la parcela mínima es de 3.000 m².

Existe una única parcela destinada a este uso, en la actualidad está construida respetando el uso característico de Terciario.

No se considera necesario la modificación del uso.

Subzona d): Parque Empresarial: la parcela mínima es de 2.500 m².

Existen 8 parcelas de uso Parque Empresarial, solo una de ellas está edificada y con actividad, el resto son solares vacíos. Esto se debe a que el uso característico es el de oficinas y Servicios Empresariales, siendo los usos compatibles los siguientes: Recreativo, Terciario-Hostelero, Terciario o Dotacional vinculados a la actividad principal, Dotacional.

En este sector los usos compatibles en esta subzona de Parque Empresarial son mucho más restrictivos que en la misma subzona de la Zona 18 Capanegra, donde el uso característico es el terciario, lo correcto será unificar ambos usos, permitiendo en todos los casos el Terciario, Oficinas y Servicios Empresariales, facilitando de esta manera la implantación de nuevas empresas y dando las mismas opciones a los distintos propietarios de las parcelas, eliminando la discriminación existente en el Plan General en vigor.

Respecto a los usos dotacionales de equipamiento al igual que en el resto de las zonas no debe implantarse como uso generalizado, aunque al estar situadas las parcelas de Parque Empresarial en el eje de entrada del municipio, próximas a la zonas más comerciales y junto a la vía del metro muy próximo a la zona residencial del municipio se deberán ampliar los usos permitidos.

a) El educativo se considera compatible siempre que no sea un uso reglado, como son academias, escuelas de formación ocupacional o similar.

b) Los usos sanitario, deportivo, asistencial, cultural, asociativo, religioso, espectáculos, salas de reunión y centros integrados se consideran compatibles siempre que no estén afectados por las afecciones acústicas.

Subzona e). Hotelero-Comercial. La parcela mínima es de 10.000 m².

Existe una única parcela destinada a este uso, en la actualidad está construida respetando el uso característico de Terciario.

No se considera necesario la modificación del uso.

Subzona f). Comercial. La parcela mínima es de 5.000 m².

Existe una única parcela destinada a este uso, a día de hoy está sin edificar.

Dada la ubicación de la parcela, situada en el acceso desde la Nacional III y junto al centro comercial en funcionamiento no se considera necesario la modificación del uso.

3.3. Zona 18: Capanegra.

Pertenecen a esta zona los terrenos ordenados por el Plan Parcial del Sector 8 y del P 2 del anterior PGOU. La superficie del Sector es de 860.400 m².

En este sector existe una única zona con uso característico industrial: subzona a) Industrial ya que la subzona b) Mixta de Actividad tiene como uso característico el Terciario al igual que la subzona c) Parque Empresarial.

En la subzona a) industrial existen tres categorías de suelo: Grado 1, la parcela mínima es de 250 m² y la máxima de 500 m², Grado 2, la superficie de las parcelas oscila entre 501 y 1.000 m² y Grado 3, todas las parcelas superan los 1.000 m². También existe una parcela de Industria en Minipolígonos (Plano anexo número 5).

Analizando la situación de los usos establecidos en esta zona por los diferentes grados (Plano anexo número 6) se observa:

Subzona a) Industrial: en los diferentes grados se observa:

En el Grado 1: Industria Nido, solo existe una manzana y se subdividen en 46 naves independientes, una de ellas es un edificio de oficinas definido en el Plan, teniendo las 45 restantes los distintos usos:

— Industrial: 33,33 %.

— Sin actividad: 66,67 %.

En el Grado 2: Industria Ligera, no existe ninguna parcela construida.

En el Grado 3: Industria General, no existe ninguna parcela construida.

En el Grado 4: Industria en minipolígonos, el total de 1 manzana y se subdividen en 24 naves independientes, una de ellas es un edificio comercial y de oficinas definido en el Plan, teniendo las 23 restantes los distintos usos:

— Industrial: 65,22 %.

— Sin actividad: 34,78 %.

Analizando la situación de los usos establecidos existen un total de 68 parcelas que se subdividen en los distintos usos:

— Industrial: 44,12 %.

— Sin actividad: 55,88 %.

En este Sector existen tres parcelas industriales sin desarrollar y por tanto sin definir sus grados, ya que el Plan General se remite al desarrollo de las mismas mediante Estudio de Detalle, por ello en el plano número 5 de Calificación Urbanística se grafían de manera genérica como “Parcelas Industriales” sin definir a que grado pertenece cada una de ellas.

De igual manera se definen los diferentes grados, tanto en plano como en normativa para posibilitar su implantación cuando se desarrollen las parcelas vacantes a día de hoy.

En este sector hay que analizar que más del 50 % de las parcelas están sin actividad o son solares, esto se debe a que el uso Industrial no tiene mucha demanda al estar las parcelas enclavadas en un sector más terciario y empresarial. Añadiendo además que la zona es más cara que la industrial y por tanto no se establecen usos no permitidos ya que el riesgo es mayor.

En esta subzona existe mucha demanda de uso terciario y dotacional de equipamiento, sus usos se consideran compatibles, salvo los señalados a continuación, por estar situadas las parcelas de uso industria próximas a centros comerciales y junto a la vía de servicio de la Nacional III.

a) El educativo se considera compatible siempre que no sea un uso reglado, como son academias, escuelas de formación ocupacional o similar.

3.4. Zona 15: Industria Urbana.

Pertenecen a esta zona los suelos industriales en contacto con el casco. La superficie del polígono es de 17.858 m².

Se establecen dos grados, Grado 1 de parcelas mayores de 1.000 m² y Grado 2 para parcelas de superficie entre 250 m² y 500 m² (Plano anexo número 5).

Todas las parcelas pertenecen al Grado 1, existiendo un total de 9 parcelas con los siguientes usos.

— Industrial: 88,89 %.

— Sin actividad: 11,11 %.

Analizando el sector se observa que prácticamente en su totalidad es industria, salvo una única parcela en la que existe una nave industrial y a día de hoy está sin uso (Plano anexo número 6).

Por tanto se considera que el uso debe seguir siendo el industrial, permitiéndose como usos alternativos el de Dotacional en edificio de uso exclusivo excepto: asociativo, religioso, espectáculos, salas de reunión, centros integrados y educativo reglado.

El uso sanitario se considera compatible siempre que no esté destinado a asistencia y prestación de servicios médicos o quirúrgicos a enfermos, que implique alojamiento de los mismos. Se permiten los usos de laboratorios, investigación, oficinas de mutualidades y sanitarios ejercidos sobre animales.

3.5. Área de Planeamiento Incorporado: OSI.ED-01-Industria Urbana (Los Areneros).

Pertenecen a esta zona los terrenos situados entre la Zona 15 Industria Urbana y la Zona 18 “Capanegra” junto a la vía de servicio de la N III a desarrollar mediante Estudio de Detalle. El uso definido en el actual Plan General de Ordenación Urbana es el industrial. Esta zona se encuentra a día de hoy sin desarrollar Planos anexos número 5 y 6). La superficie del polígono es de 42.500 m².

Analizando las zonas colindantes, se observa que el uso de la zona 15 es el Industrial mientras que el uso predominante de la Zona 18 es el Terciario, ya sea dentro de la calificación de Parque Empresarial como en el de Mixta de Actividad.

Por otro lado dada la situación de la parcela, con fachada directa desde al vía de servicio de la Nacional III, y dadas las condiciones del mercado actual, no se considera prudente establecer un uso puramente industrial, decantando mas la parcela hacia Parque Empresarial.

En este sector se deberán unificar los usos con los de Parque Empresarial del sector colindante (ZUOP 18 Capanegra) permitiendo en todos los casos el Terciario, Oficinas y Servicios Empresariales, facilitando de esta manera la implantación de nuevas empresas y dando las mismas opciones a los distintos propietarios de las parcelas, eliminando la discriminación existente en el Plan General en vigor.

Respecto a los usos dotacionales de equipamiento al igual que en el resto de las zonas no debe implantarse como uso generalizado, aunque al estar la parcela situada en la vía de servicio de la Nacional III y próxima a la zona más comercial se deberán ampliar los usos permitidos.

Se permite el uso dotacional en edificio de uso exclusivo excepto:

a) El educativo se considera compatible siempre que no sea un uso reglado, como son academias, escuelas de formación ocupacional o similar.

3.6. A.H-15 Industria Urbana. ZUOP 15.1 y ZUOP 15.2 (La Estación).

Pertenecen a esta zona los terrenos delimitados por las parcelas del ZUOP 15 Industria Urbana y la línea del metro. Colindantes con la parcela 2, de uso industrial de grado 1, Industria Nido de la ZUOP 18 “Capanegra”. Los terrenos están parcelados y con la urbanización terminada y recepcionada. La superficie del polígono es de 19.943 m².

Existen dos categorías de suelo: Grado 1, la parcela mínima es de 250 m² y la máxima de 500 m² y Grado 3, la superficie de las parcelas es mayor de 1.000 m². El uso definido en todas las parcelas es el industrial (Planos anexos número 5 y 6).

En el Grado 1 hay 6 parcelas y en el Grado 3 7 parcelas. Todas ellas están sin construirse.

Analizando las zonas colindantes el uso de las parcelas debería ser el industrial, pero viendo la evolución del mercado en las zonas ya consolidadas y con este uso industrial, y como ya hemos dicho anteriormente estudiando el mercado inmobiliario actual, y al no considerar conveniente el tener parcelas sin edificar, dentro de un casco urbano ya consolidado, se debería asimilar el uso de estas parcelas al del resto de las zonas estudiadas.

Se resume a continuación los porcentajes de los usos en cada zona en el siguiente cuadro.

4. Propuesta

Del análisis de los puntos anteriores se puede concluir que la realidad existente en los polígonos industriales descritos, en lo referente a los usos implantados, está por lo general dentro de los usos permitidos en cada zona.

La presente Modificación Puntual únicamente pretende clarificar dichos usos de forma que se puedan legalizar las actividades implantadas a lo largo de los años unificando los usos compatibles en todos los sectores industriales analizados y permitir la implantación de estos usos en las parcelas sin edificar o sin actividad que existen en este momento, ajustándonos a la realidad y a la demanda actual del mercado.

Así mismo se actualiza la denominación de los usos para adaptarla a la establecida en el Plan General vigente y se unifican los usos de los diferentes sectores para igualar la calificación de las parcelas, ya que en el Plan General, para parcelas calificadas de igual subzona pero de distinta zona los usos eran diferentes.

El objetivo de la presente modificación es tomar como uso característico o principal el existente en cada parcela, siempre que el uso esté dentro de los característicos, compatibles o complementarios, y permitir en el resto de las parcelas, de condiciones similares, la implantación de estos nuevos usos permitidos, ya que las nuevas demandas de los espacios industriales difieren notablemente de lo que se entendía en su día como sector industrial tradicional.

Para ello bastaría con suprimir en las zonas industriales la intensidad de los usos, anteriormente descrita, existentes en el planeamiento en vigor. Al suprimir la intensidad de los usos en las zonas industriales no se están permitiendo nuevos usos incompatibles con los industriales, sino que únicamente se permiten los ya definidos en el Plan General en vigor, es más se limitan algunos usos que antes estaban permitidos como es el caso del residencial entre otros. Por tanto se considera que no se está produciendo ningún cambio de modelo propuesto en el Plan General vigente.

De esta forma, se propone que los usos compatibles en las zonas industriales sean los siguientes:

Zona 14. Polígono Santa Ana

Condiciones de los usos

Grado 1: Industria Nido:

— Industria-Almacenamiento-Talleres.

— Garaje-aparcamiento y servicios del automóvil.

— Terciario (Comercial, oficinas, recreativo). Las actividades que tengan un período de funcionamiento nocturno posterior a las 24,00 horas mantendrán una distancia mínima de 200 metros a la zona residencial.

— Dotacional:

• El educativo se considera compatible siempre que no sea un uso reglado, como son academias, escuelas de formación ocupacional o similar.

• Sanitario: se considera compatible siempre que no estén destinados a asistencia y prestación de servicios médicos o quirúrgicos a enfermos, que implique alojamiento de los mismos. Se permiten los usos de laboratorios, investigación, oficinas de mutualidades y sanitarios ejercidos sobre animales.

• Deportivo: se considera compatible en todo el sector.

• Asistencial: no se considera compatible debido a las afecciones acústicas de la zona.

• Los usos cultural, asociativo, religioso, espectáculos, salas de reunión y centros integrados se consideran compatibles siempre que no estén afectados por las afecciones acústicas.

Grado 2: Industria Ligera:

— Industria-Almacén-Talleres.

— Garaje-aparcamiento y servicios del automóvil.

— Terciario (Comercial, oficinas, hotelero y recreativo). Las actividades que tengan un período de funcionamiento nocturno posterior a las 24,00 horas mantendrán una distancia mínima de 200 metros a la zona residencial.

— Dotacional:

• El educativo se considera compatible siempre que no sea un uso reglado, como son academias, escuelas de formación ocupacional o similar.

• Deportivo: se considera compatible en todo el sector.

• Asistencial: no se considera compatible debido a las afecciones acústicas de la zona.

• Los usos cultural, asociativo, religioso, espectáculos, salas de reunión y centros integrados se consideran compatibles siempre que no estén afectados por las afecciones acústicas.

Grado 3: Industria General:

— Industria-Almacén-talleres.

— Garaje-aparcamiento y servicios del automóvil.

— Aparcamiento exterior.

— Terciario (Comercial, oficinas y hotelero). No se permite el uso recreativo.

— Dotacional:

• El educativo se considera compatible siempre que no sea un uso reglado, como son academias, escuelas de formación ocupacional o similar.

• Deportivo: se considera compatible en todo el sector.

• Asistencial: no se considera compatible debido a las afecciones acústicas de la zona.

• Los usos cultural, asociativo, religioso, espectáculos, salas de reunión y centros integrados se consideran compatibles siempre que no estén afectados por las afecciones acústicas.

Cada uno de los usos establecidos deberá cumplir con la dotación de plazas de aparcamiento obligatorias señaladas en el Plan General de Ordenación Urbana vigente. Se podrá exonerar de parte del cumplimiento de este punto si se justifica que la dotación de aparcamiento de la zona es suficiente, ya sea por la cercanía de zonas comerciales con exceso de aparcamiento o por existir zonas de aparcamiento sobrantes en la vía pública o en parcela anexas.

Zona 17. La Deseada

Condiciones de los usos

Subzona a): Industrial

Grado 1: Industria Nido:

— Industria-Almacén-Talleres.

— Garaje-aparcamiento y servicios del automóvil.

— Terciario (Comercial, oficinas y recreativo). Las actividades que tengan un período de funcionamiento nocturno posterior a las 24,00 horas mantendrán una distancia mínima de 200 metros a la zona residencial.

— Dotacional:

• El educativo se considera compatible siempre que no sea un uso reglado, como son academias, escuelas de formación ocupacional o similar.

• Deportivo: se considera compatible en todo el sector.

• Asistencial: no se considera compatible debido a las afecciones acústicas de la zona.

• Los usos cultural, asociativo, religioso, espectáculos, salas de reunión y centros integrados se consideran compatibles siempre que no estén afectados por las afecciones acústicas.

Grado 2: Industria Ligera:

— Industria-Almacén-Talleres.

— Garaje-aparcamiento y servicios del automóvil.

— Dotacional:

• El educativo se considera compatible siempre que no sea un uso reglado, como son academias, escuelas de formación ocupacional o similar.

• Deportivo: se considera compatible en todo el sector.

• Asistencial: no se considera compatible debido a las afecciones acústicas de la zona.

• Los usos cultural, asociativo, religioso, espectáculos, salas de reunión y centros integrados se consideran compatibles siempre que no estén afectados por las afecciones acústicas.

Grado 3: Industria General:

— Industria-Almacén-Talleres.

— Garaje-aparcamiento y servicios del automóvil.

— Aparcamiento exterior.

— Terciario (Comercial, oficinas y hotelero). No se permite el uso recreativo.

— Dotacional:

• El educativo se considera compatible siempre que no sea un uso reglado, como son academias, escuelas de formación ocupacional o similar.

• Deportivo: se considera compatible en todo el sector.

• Asistencial: no se considera compatible debido a las afecciones acústicas de la zona.

• Los usos cultural, asociativo, religioso, espectáculos, salas de reunión y centros integrados se consideran compatibles siempre que no estén afectados por las afecciones acústicas.

Grado 4: Industria en minipolígonos:

— Industria-Almacén-Talleres.

— Servicios del automóvil.

— Dotacional:

• El educativo se considera compatible siempre que no sea un uso reglado, como son academias, escuelas de formación ocupacional o similar.

• Deportivo: se considera compatible en todo el sector.

• Asistencial: no se considera compatible debido a las afecciones acústicas de la zona.

• Los usos cultural, asociativo, religioso, espectáculos, salas de reunión y centros integrados se consideran compatibles siempre que no estén afectados por las afecciones acústicas.

Subzona b): Mixta de Actividad

— Industria-Almacén-talleres.

— Garaje-aparcamiento y servicios del automóvil.

— Dotacional:

• El educativo se considera compatible siempre que no sea un uso reglado, como son academias, escuelas de formación ocupacional o similar.

• Deportivo: se considera compatible en todo el sector.

• Asistencial: no se considera compatible debido a las afecciones acústicas de la zona.

• Los usos cultural, asociativo, religioso, espectáculos, salas de reunión y centros integrados se consideran compatibles siempre que no estén afectados por las afecciones acústicas.

Subzona c): Ocio-Comercial

— Terciario excepto hotelero.

— Dotacional excepto asociativo, religioso, espectáculos, salas de reunión y centros integrados.

— Garaje aparcamiento.

Subzona d): Parque Empresarial

— Terciario.

— Oficinas y Servicios empresariales.

— Dotacional en edificio de uso exclusivo:

• El educativo se considera compatible siempre que no sea un uso reglado, como son academias, escuelas de formación ocupacional o similar.

• Los usos sanitario, deportivo, asistencial, cultural, asociativo, religioso, espectáculos, salas de reunión y centros integrados se consideran compatibles siempre que no estén afectados por las afecciones acústicas.

— Garaje-Aparcamiento.

Subzona e): Hotelero-Comercial

— Terciario excepto oficinas.

— Deportivo.

— Garaje-Aparcamiento.

— Dotacional: cultural y deportivo.

Subzona f): Comercial

— Comercial.

Zona 18. Capanegra

Condiciones de los usos

Subzona a) Industrial

Grado 1: Industria Nido:

— Industria-Almacén-Talleres.

— Garaje-aparcamiento y servicios del automóvil.

— Dotacional:

• El educativo se considera compatible siempre que no sea un uso reglado, como son academias, escuelas de formación ocupacional o similar.

Grado 2: Industria Ligera:

— Industria-Almacén-Talleres.

— Garaje-aparcamiento y servicios del automóvil.

— Dotacional:

• El educativo se considera compatible siempre que no sea un uso reglado, como son academias, escuelas de formación ocupacional o similar.

Grado 3: Industria General:

— Industria-Almacén-Talleres.

— Garaje-aparcamiento y servicios del automóvil.

— Aparcamiento exterior.

— Terciario (Comercial, oficinas y hotelero). No se permite el uso recreativo.

— Dotacional:

• El educativo se considera compatible siempre que no sea un uso reglado, como son academias, escuelas de formación ocupacional o similar.

Grado 4: Industria en minipolígonos:

— Industria-Almacén-Talleres.

— Servicios del automóvil.

— Terciario (Comercial, oficinas y recreativo) Las actividades que tengan un período de funcionamiento nocturno posterior a las 24,00 horas mantendrán una distancia mínima de 200 metros a la zona residencial.

— Dotacional:

• El educativo se considera compatible siempre que no sea un uso reglado, como son academias, escuelas de formación ocupacional o similar.

Subzona b) Mixta de Actividad

— Industria-Almacén-talleres.

— Garaje-aparcamiento y servicios del automóvil.

— Dotacional-Equipamiento excepto escuelas infantiles.

Subzona c) Parque Empresarial

— Terciario.

— Oficinas y Servicios Empresariales.

— Dotacional en edificio de uso exclusivo excepto escuelas infantiles.

— Garaje-Aparcamiento.

Zona 15. Industria Urbana

Condiciones de los usos

Industrial Grados 1 y 2:

— Industria-Almacén-Talleres.

— Garaje-aparcamiento y servicios del automóvil.

Equipamiento Dotacional en edificio de uso exclusivo excepto: asociativo, religioso, espectáculos, salas de reunión, centros integrados y educativo reglado.

Área de Planeamiento Incorporado: OSI.ED-01-Industria Urbana (Los Areneros)

Condiciones de los usos

Parque Empresarial:

— Terciario.

— Oficinas y Servicios Empresariales.

— Dotacional en edificio de uso exclusivo excepto escuelas infantiles.

— Garaje-Aparcamiento

A.H-15. Industria Urbana. ZUOP 15.1 y ZUOP 15.2 (La Estación)

Condiciones de los usos

Grado 1: Industria Nido:

— Industria-Almacén-Talleres.

— Garaje-aparcamiento y servicios del automóvil.

— Dotacional:

• El educativo se considera compatible siempre que no sea un uso reglado, como son academias, escuelas de formación ocupacional o similar.

Grado 3: Industria General:

— Industria-Almacén-Talleres.

— Garaje-aparcamiento y servicios del automóvil.

— Aparcamiento exterior.

— Terciario (Comercial, oficinas y hotelero). No se permite el uso recreativo.

— Dotacional:

• El educativo se considera compatible siempre que no sea un uso reglado, como son academias, escuelas de formación ocupacional o similar.

Rivas-Vaciamadrid, a 15 de noviembre de 2011.

ANEXO II

ORDENANZAS MODIFICADAS

Artículo 148. Zona 14: Polígono de Santa Ana.—Ámbito. El ámbito de la ordenanza abarca el polígono industrial de Santa Ana, y el suelo situado entre el mismo y la autovía de Valencia.

Grados:

1. La ordenanza contempla tres grados, en función de la intensidad de uso del suelo:

— Grado 1: Industria nido, sobre parcelas de 250 a 500 m² de superficie neta.

— Grado 2: Industria ligera, sobre parcelas de 501 a 1.000 m².

— Grado 3: Industria general, sobre parcelas de más de 1.000 m².

2. La agrupación de parcelas que tenga por resultado una superficie neta mayor que el límite establecido para el grado en que se encuentre, implicará el cambio de grado de la parcela resultante. En el caso de volver a segregar deberá volver a cumplir las condiciones del grado inicial.

3. En grado 1, no se permitirá agrupar más de dos parcelas.

3. Prevalecerá el plano de zonificación del Plan Parcial sobre la superficie real.

Condiciones comunes a todos los grados.

1. Parcela mínima: la menor superficie asignada a cada grado sin que pueda ser menor de 250 m².

2. Condiciones de acceso:

— Los vados de entrada a parcelas no tendrán una anchura mayor de 5 metros, salvo los casos excepcionales que de forma justificada el Ayuntamiento autorice.

— Solo se permitirá un vado salvo causa justificada.

— Cuando sea preciso construir rampas para acceso de vehículos a la instalación, la pendiente no rebasará el 18 %, con 5 m. de desembarco de 4 % de pendiente o 12 % en toda la rampa.

3. Plantas bajo rasante:

— Se prohíbe la construcción de sótanos o semisótanos, dedicados a usos distintos del aparcamiento al servicio del edificio, salvo que sean imprescindibles en función del proceso industrial que albergue la instalación y no acojan puestos de trabajo fijos.

4. Separación entre edificios:

— Los edificios situados en el interior de la misma parcela separarán sus planos de fachada un mínimo de 6,00 metros.

5. Superficie ocupada:

— En el cómputo de la superficie ocupada se incluyen los elementos propios del proceso industrial, tales como bombas, tanques, torres de refrigeración, etc., que se autoriza a colocarlos en la zona de retranqueo posterior, pudiendo protegerlos con elementos ligeros; sin que esta ocupación pueda superar el 30 % de la zona de retranqueo, separándose de la Valla medianera.

6. Publicidad:

— Se permite la instalación de postes publicitarios tipo “TOTEM”, con una ocupación máxima de 0,5 x 0,5 m. sin elementos volados, en la zona de retranqueo delantero.

Condiciones específicas del Grado 1:

1. Separación a linderos:

— Lindero frontal: 7 m.

— Testero: 3 m.

— Linderos laterales: 5 m.

Se admite la tipología de industria en hilera o entre medianerías siempre que se dé alguna de las siguientes circunstancias:

a) Que exista acuerdo entre propietarios debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad.

b) Que sea una solución con proyecto unitario.

La separación a lindero frontal y testero se aplicará siempre.

La longitud de las hileras de naves no superará los 120 m. La edificación de las parcelas de borde respetará un retranqueo de 3,00 m. al lindero lateral.

2. Ocupación máxima de parcela: 80 %.

3. Edificabilidad máxima: 0,9 m²/m² sobre parcela neta.

4. Altura de la edificación: 7 m. a cornisa-2 plantas.

Condiciones específicas del Grado 2:

1. Separación a linderos:

— A lindero frontal: 7 m.

— A testero: 3 m.

— A linderos laterales: 5 m.

Se admite la tipología de naves pareadas, cuando se dé alguna de las circunstancias establecidas para el Grado 1. La industria pareada respetará una separación mínima de 5,00 m. al lindero libre, manteniendo los retranqueos a frente y testero.

2. Ocupación máxima de parcela: 70 %.

3. Edificabilidad máxima: 0,75 m²/m² sobre parcela neta.

4. Altura de la edificación: 7 m. a cornisa-2 plantas.

Condiciones específicas del Grado 3:

1. Separación a linderos:

— A lindero frontal: 10 m.

— A testero: 5 m.

— A linderos laterales: 5 m.

2. Ocupación máxima de parcela: 55 %.

3. Edificabilidad: 0,60 m²/m² sobre parcela neta.

4. Altura de la edificación: 9 m. a cornisa-3 plantas.

Condiciones de los usos

1. Usos característicos

Grado 1: Industria Nido:

— Industria-Almacenamiento-Talleres.

— Garaje-aparcamiento y servicios del automóvil.

— Dotacional:

• El educativo se considera compatible siempre que no sea un uso reglado, como son academias, escuelas de formación ocupacional o similar.

• Deportivo: se considera compatible en todo el sector.

• Asistencial: no se considera compatible debido a las afecciones acústicas de la zona.

• Los usos cultural, asociativo, religioso, espectáculos, salas de reunión y centros integrados se consideran compatibles siempre que no estén afectados por las afecciones acústicas.

Grado 2: Industria Ligera:

— Industria-Almacén-Talleres.

— Garaje-aparcamiento y servicios del automóvil.

— Dotacional:

• El educativo se considera compatible siempre que no sea un uso reglado, como son academias, escuelas de formación ocupacional o similar.

• Deportivo: se considera compatible en todo el sector.

• Asistencial: no se considera compatible debido a las afecciones acústicas de la zona.

• Los usos cultural, asociativo, religioso, espectáculos, salas de reunión y centros integrados se consideran compatibles siempre que no estén afectados por las afecciones acústicas.

Grado 3: Industria General:

— Industria-Almacén-talleres.

— Garaje-aparcamiento y servicios del automóvil.

— Aparcamiento exterior.

— Terciario (Comercial, oficinas y hotelero). No se permite el uso recreativo.

— Dotacional:

• El educativo se considera compatible siempre que no sea un uso reglado, como son academias, escuelas de formación ocupacional o similar.

• Deportivo: se considera compatible en todo el sector.

• Asistencial: no se considera compatible debido a las afecciones acústicas de la zona.

• Los usos cultural, asociativo, religioso, espectáculos, salas de reunión y centros integrados se consideran compatibles siempre que no estén afectados por las afecciones acústicas.

Art. 149. Zona 15: Industria Urbana.

Ámbito

Pertenecen a esta ordenanza los suelos industriales en contacto con el casco antiguo.

Grados: Se establecen dos grados.

Condiciones de parcela

1. Parcela mínima:

— Grado 1:

Superficie mínima 1.000 m².

Frente mínimo 20 m.

La forma de parcela permitirá la inscripción de un círculo de diámetro igual o superior a 20 m.

— Grado 2:

Superficie mínima 250 m².

Superficie máx. 500 m².

Frente mínimo 10 m.

La forma de parcela permitirá la inscripción de un círculo de diámetro igual o superior a 10 m.

Condiciones de edificabilidad

Grado 1: Edificabilidad máxima 0,7 m²/m² de parcela neta.

Grado 2: Edificabilidad máxima 1 m²/m² de parcela neta.

Condiciones de volumen

Todos los grados:

1. Ocupación máxima de parcela: 70 %.

2. La altura de la edificación no rebasará las 2 plantas ni los 8,00 m. a cornisa.

Condiciones de posición de la edificación

Grado 1:

1. La edificación mantendrá los siguientes retranqueos mínimos:

— A lindero frontal 10 m.

— A testero y linderos laterales 3 m.

Grado 2:

— A lindero frontal 7 m.

— A testero 3 m.

A linderos laterales. Irán adosados a medianería excepto en el lindero que cambie la tipología donde se retranqueará 3 m.

Condiciones de los usos

Industrial Grados 1 y 2:

— Industria-Almacén-Talleres.

— Garaje-aparcamiento y servicios del automóvil.

Equipamiento Dotacional en edificio de uso exclusivo excepto: asociativo, religioso, espectáculos, salas de reunión, centros integrados y educativo reglado.

Art. 151. Zona 17: La Deseada.

Ámbito y tipología

1. Pertenecen a esta zona los terrenos ordenados por el Plan Parcial del Sector 7 del anterior PGOU.

2. La tipología dominante es la Edificación Abierta.

Condiciones de las subzonas:

Se establecen seis subzonas:

a) Industrial.

b) Mixta de Actividad.

c) Ocio-Comercial.

a) Parque Empresarial.

b) Hotelero-Comercial.

c) Comercial.

Subzona a): Industrial

Grados.

La ordenanza contempla cuatro grados, en función de la diferente tipología edificatoria:

— Grado 1: Industria nido.

— Grado 2: Industria ligera.

— Grado 3: Industria general.

— Grado 4: Industria en minipolígonos.

Condiciones de parcela

1. Parcela mínima:

— Grado 1: 250 m².

— Grado 2: 501 m².

— Grado 3: 1.001 m².

— Grado 4: 3.001 m².

Condiciones de edificabilidad

— Grado 1: 0,80 m²/m².

— Grado 2: 0,65 m²/m².

— Grado 3: 0,43 m²/m².

— Grado 4: 0,50 m²/m².

Condiciones de volumen

Ocupación Altura máxima

Grado 1 80 % 7 m.

Grado 2 65 % 7 m.

Grado 3 40 % 9 m.

Grado 4 45 % 9 m.

Condiciones de posición de la edificación

La edificación respetará las separaciones siguientes:

Grado 1:

— A lindero frontal 3 m.

— A testero 3 m.

— A linderos laterales 3 m. (*).

(*) Se admiten adosamientos laterales siempre que existan acuerdos entre propietarios debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad. La longitud de las hileras no superará los 120 m. y las parcelas de borde respetarán el retranqueo a lindero lateral.

Grado 2:

— A lindero frontal 5 m.

— A testero 3 m.

— A linderos laterales 3 m. (**).

(**) Se admite la tipología pareada con acuerdo inscrito, respetando la separación al lindero lateral libre.

Grado 3:

— A lindero frontal 5 m.

— A testero 5 m.

— A linderos laterales 5 m. (**).

Grado 4:

— Entre edificios la altura de los edificios.

— A lindero frontal 7 m.

No obstante, será necesario redactar un Estudio de Detalle que ordene toda la parcela, pudiendo disponer servicios comunes a las empresas. Se podrá destinar el 30 % de la superficie construida a un edificio destinado a servicios administrativos y oficinas.

Otras condiciones

1. Los vados de entrada a las parcelas no tendrán una anchura superior a 5 m., salvo causa justificada.

2. Los sótanos se destinarán a aparcamiento o a usos que no acojan puestos de trabajo fijos.

3. La separación mínima entre edificios será de 6 m. excepto adosamientos.

Condiciones de los usos

Subzona a) Industrial

Grado 1: Industria Nido:

— Industria-Almacén-Talleres.

— Garaje-aparcamiento y servicios del automóvil.

— Dotacional:

• El educativo se considera compatible siempre que no sea un uso reglado, como son academias, escuelas de formación ocupacional o similar.

• Deportivo: se considera compatible en todo el sector.

• Asistencial: no se considera compatible debido a las afecciones acústicas de la zona.

• Los usos cultural, asociativo, religioso, espectáculos, salas de reunión y centros integrados se consideran compatibles siempre que no estén afectados por las afecciones acústicas.

Grado 2: Industria Ligera:

— Industria-Almacén-Talleres.

— Garaje-aparcamiento y servicios del automóvil.

— Dotacional:

• El educativo se considera compatible siempre que no sea un uso reglado, como son academias, escuelas de formación ocupacional o similar.

• Deportivo: se considera compatible en todo el sector.

• Asistencial: no se considera compatible debido a las afecciones acústicas de la zona.

• Los usos cultural, asociativo, religioso, espectáculos, salas de reunión y centros integrados se consideran compatibles siempre que no estén afectados por las afecciones acústicas.

Grado 3: Industria General:

— Industria-Almacén-Talleres.

— Garaje-aparcamiento y servicios del automóvil.

— Aparcamiento exterior.

— Terciario (Comercial, oficinas y hotelero). No se permite el uso recreativo.

— Dotacional:

• El educativo se considera compatible siempre que no sea un uso reglado, como son academias, escuelas de formación ocupacional o similar.

• Deportivo: se considera compatible en todo el sector.

• Asistencial: no se considera compatible debido a las afecciones acústicas de la zona.

• Los usos cultural, asociativo, religioso, espectáculos, salas de reunión y centros integrados se consideran compatibles siempre que no estén afectados por las afecciones acústicas.

Grado 4: Industria en minipolígonos:

— Industria-Almacén-Talleres.

— Servicios del automóvil.

— Dotacional:

• El educativo se considera compatible siempre que no sea un uso reglado, como son academias, escuelas de formación ocupacional o similar.

• Deportivo: se considera compatible en todo el sector.

• Asistencial: no se considera compatible debido a las afecciones acústicas de la zona.

• Los usos cultural, asociativo, religioso, espectáculos, salas de reunión y centros integrados se consideran compatibles siempre que no estén afectados por las afecciones acústicas.

Subzona b): Mixta de Actividad

Condiciones de parcela

— Frente mínimo: 18 m.

— Parcela mínima: 1.500 m².

La forma de la parcela permitirá la inscripción de un círculo de 18 m. de diámetro.

Condiciones de edificabilidad

La edificabilidad máxima permitida es de 0,554 m²/m² de la superficie neta de parcela, excepto en las parcelas señaladas en planos anejos a las normas.

Condiciones de volumen

— Ocupación máxima: 60 %.

— Altura máxima: III plantas-12 m., excepto en las parcelas señaladas en planos anejos a las normas.

Condiciones de posición de la edificación

La edificación respetará las separaciones siguientes:

— A frente de calle: 7 m.

— A resto de linderos: 5 m.

Se permitirá la solución de adosamiento a uno de los linderos laterales cuando exista compromiso notarial entre colindantes.

Condiciones de los usos

— Industria-Almacén-talleres.

— Garaje-aparcamiento y servicios del automóvil.

— Dotacional:

• El educativo se considera compatible siempre que no sea un uso reglado, como son academias, escuelas de formación ocupacional o similar.

• Deportivo: se considera compatible en todo el sector.

• Asistencial: no se considera compatible debido a las afecciones acústicas de la zona.

• Los usos cultural, asociativo, religioso, espectáculos, salas de reunión y centros integrados se consideran compatibles siempre que no estén afectados por las afecciones acústicas.

Subzona c): Ocio-Comercial

Condiciones de parcela

— Parcela mínima: 3.000 m².

Condiciones de edificabilidad

La edificabilidad máxima permitida es de 0,35 m²/m².

Condiciones de volumen

— Ocupación máxima: 35 %.

— Altura máxima: III plantas-14 m.

Condiciones de posición de la edificación

La edificación respetará las separaciones siguientes:

— A lindero frontal: 10 m.

— A resto de linderos: 5 m.

Condiciones de los usos

— Terciario excepto hotelero.

— Dotacional excepto: asociativo, religioso, espectáculos, salas de reunión y centros integrados.

— Garaje-Aparcamiento.

Subzona d): Parque Empresarial

Condiciones de parcela

— Frente mínimo: 30 m.

— Parcela mínima: 2.500 m².

Condiciones de edificabilidad

La edificabilidad máxima será de 2,5 m²/m².

Condiciones de volumen

Ocupación máxima:

— Por la edificación sobre rasante: 60 %.

— Por la edificación bajo rasante: 80 %.

— Por aparcamiento en superficie: 50 %.

— Ocupación mínima de superficies ajardinadas: 20 %.

Si la edificación o el aparcamiento en superficie no agotarán sus porcentajes de ocupación, las superficies no ocupadas se destinarán a zonas ajardinadas.

Altura máxima: Según planos de Ordenación.

Condiciones de posición de la edificación

La edificación respetará las separaciones siguientes:

— A alineación exterior: 10 m.

— A resto de linderos: 3 m.

En todo el perímetro de la parcela se mantendrá una banda de ajardinamiento con arbolado.

Otras condiciones

1. Las operaciones de carga y descarga se realizarán en el interior de la parcela.

2. La dotación mínima de aparcamiento en el interior de la parcela será de 3 plazas por cada 100 m² construidos.

Condiciones de los usos

— Terciario.

— Oficinas y Servicios empresariales.

— Dotacional en edificio de uso exclusivo:

• El educativo se considera compatible siempre que no sea un uso reglado, como son academias, escuelas de formación ocupacional o similar.

— Garaje-Aparcamiento.

Subzona e): Hotelero-Comercial

Condiciones de parcela

— Parcela mínima: 10.000 m².

Condiciones de edificabilidad

La edificabilidad máxima permitida será de 0,626 m²/m².

Condiciones de volumen

Ocupación máxima:

— Por la edificación: 50 %.

— Por aparcamiento en superficie: 30 %.

— Ocupación mínima de superficie ajardinada: 20 %.

Las áreas no ocupadas por la edificación y aparcamiento se destinarán a superficie ajardinada.

— Altura máxima: V plantas - 20 m.

Condiciones de posición de la edificación

La separación mínima a cualquier lindero será de 10 m.

Otras condiciones

Previsión mínima de plazas de aparcamiento:

— 1,5 por cada 100 m² de edificabilidad hotelera.

— 1 por cada 50 m² de locales de reunión.

— 1,5 por cada 100 m² de edificabilidad comercial.

Condiciones de los usos

— Terciario excepto oficinas.

— Deportivos.

— Garaje-Aparcamiento.

— Dotacional-Cultural y Deportivo.

Subzona f): Comercial

Condiciones de parcela

— Parcela mínima: 5.000 m².

Condiciones de edificabilidad

La edificabilidad máxima permitida será de 1,00 m²/m².

Condiciones de volumen

— Ocupación máxima: 70 %.

— Altura máxima: III plantas. - 12 m.

Condiciones de posición de la edificación

La edificación se alineará a alineaciones exteriores, teniendo que retranquearse 3 m., como mínimo, al resto de linderos.

Otras condiciones

La dotación mínima de aparcamiento, en el interior de la parcela, será de 1 plaza por cada 50 m² construidos.

Condiciones de los usos

— Comercial.

Art. 152. Zona 18: Capanegra

Ámbito y tipología

1. Pertenecen a esta zona los terrenos ordenados por el Plan Parcial del Sector 8 y del P-2 del anterior PGOU.

2. La tipología dominante es la Edificación Abierta.

Condiciones de las subzonas

Se establecen seis subzonas:

a) Industrial.

b) Mixta de Actividad.

c) Parque Empresarial.

Subzona a): Industrial

Grados. La ordenanza contempla tres grados, en función de la diferente tipología edificatoria:

— Grado 1: Industria nido.

— Grado 2: Industria ligera.

— Grado 3: Industria general.

— Grado 4: Industria en minipolígonos.

Condiciones de parcela

1. Parcela mínima:

— Grado 1: 250 m².

— Grado 2: 501 m².

— Grado 3: 1.001 m².

Condiciones de edificabilidad

Según lo establecido en el plano adjunto.

Condiciones de volumen

Ocupación Altura máxima

Grado 1 80 % 7 m.

Grado 2 65 % 10 m.

Grado 3 50 % 16 m.

Parcela 3 A 70 % B + 3 (16 m.)

Condiciones de posición de la edificación

La edificación respetará las separaciones siguientes:

A lindero frontal Grado 1 3 m.

(*) Grado 2 5 m.

Grado 3 7 m.

(*) El retranqueo entre edificios será como mínimo de 3 m., excepto en la situación de proyecto unitario o en los casos de acuerdo entre colindantes, que se permitirán los adosamientos.

No podrá haber hileras de naves en parcelas entre 500 y 2.000 m² superiores a 80 m., salvo en proyecto unitario, acreditando el cumplimiento de la normativa contra incendios.

Otras condiciones

1. Los vados de entrada a las parcelas no tendrán una anchura superior a 5 m.

2. Los sótanos se destinarán a aparcamiento o a usos que no acojan puestos de trabajo fijos y podrán ocupar el 100 % de la parcela bajo rasante.

3. Las alturas máximas podrán superarse con elementos estéticos y/o publicitarios, si así lo aprueba el ayuntamiento.

4. Se admite la construcción de un máximo de dos edificaciones singulares destinadas a oficinas, cuya altura máxima será de PB + III (16 m.).

Condiciones de los usos

Grado 1: Industria Nido:

— Industria-Almacén-Talleres.

— Garaje-aparcamiento y servicios del automóvil.

— Dotacional:

• El educativo se considera compatible siempre que no sea un uso reglado, como son academias, escuelas de formación ocupacional o similar.

Grado 2: Industria Ligera:

— Industria-Almacén-Talleres.

— Garaje-aparcamiento y servicios del automóvil.

— Dotacional:

• El educativo se considera compatible siempre que no sea un uso reglado, como son academias, escuelas de formación ocupacional o similar.

Grado 3: Industria General:

— Industria-Almacén-Talleres.

— Garaje-aparcamiento y servicios del automóvil.

— Aparcamiento exterior.

— Terciario (Comercial, oficinas y hotelero). No se permite el uso recreativo.

— Dotacional:

• El educativo se considera compatible siempre que no sea un uso reglado, como son academias, escuelas de formación ocupacional o similar.

Grado 4: Industria en minipolígonos:

— Industria-Almacén-Talleres.

— Servicios del automóvil.

— Dotacional:

• El educativo se considera compatible siempre que no sea un uso reglado, como son academias, escuelas de formación ocupacional o similar.

Subzona b): Mixta de Actividad

Definición

Es la zona destinada a edificaciones en bloque abierto que albergarán actividades productivas con usos de oficinas, comercio, hostelería, ocio y espectáculos.

Condiciones de parcela

— Frente mínimo: 18 m.

— Parcela mínima: 1.500 m².

La forma de la parcela permitirá la inscripción de un círculo de 15 m. de diámetro.

Condiciones de edificabilidad

La edificabilidad máxima permitida por parcela es la recogida en el plano adjunto.

Condiciones de volumen

— Ocupación máxima: 60 %.

— Altura máxima: 20 m.

Los sótanos se destinarán a aparcamiento o a usos que no acojan puestos de trabajo fijos y podrán ocupar el 100 % de la parcela bajo rasante.

Las alturas máximas podrán superarse con elementos estéticos y/o publicitarios, si así lo aprueba el ayuntamiento.

Condiciones de posición de la edificación

La edificación respetará las separaciones siguientes:

— A frente de calle: 7 m.

— A resto de linderos: H/2, con un mínimo de 5 m.

Se permitirá la solución de adosamiento cuando exista un proyecto unitario o compromiso notarial entre colindantes.

Condiciones de los usos

— Industria-Almacén-Talleres.

— Garaje-aparcamiento y servicios del automóvil.

— Dotacional-Equipamiento excepto escuelas infantiles.

Subzona c): Parque Empresarial

Condiciones de parcela

— Frente mínimo: 25 m.

— Parcela mínima: 1.500 m².

Condiciones de edificabilidad

La edificabilidad máxima por manzana será la recogida en el plano adjunto.

Se permite un trasvase de aprovechamiento con el Parque Mixto de Actividad hasta un 15 % del total.

Condiciones de volumen

Ocupación máxima:

— Por la edificación sobre rasante: 60 %.

— Por la edificación bajo rasante: 100 %.

— Por aparcamiento en superficie: 90 %.

— Ocupación mínima de superficies ajardinadas: 10 %.

Si la edificación o el aparcamiento en superficie no agotarán sus porcentajes de ocupación, las superficies no ocupadas se destinarán a zonas ajardinadas.

Número máximo de plantas: PB + VI + AR para el uso de oficinas, hoteles, apartohoteles y balnearios (32 m. máximo).

Altura máxima permitida: 20 m. para el resto de usos.

Condiciones de posición de la edificación

La edificación respetará las separaciones siguientes:

— A alineación exterior: 10 m. (en restaurantes se autorizan 3 m.).

— A resto de linderos: 3 m.

En todo el perímetro de la parcela que dé fachada a viario estructurante se mantendrá una banda de ajardinamiento con ancho mínimo de un metro.

Otras condiciones

1. Las operaciones de carga y descarga se realizarán en el interior de la parcela.

2. La dotación mínima de aparcamiento en el interior de la parcela será de 3 plazas por cada 100 m² construidos.

3. Las alturas máximas podrán superarse con elementos estéticos y/o publicitarios, si así lo aprueba el ayuntamiento.

4. Se admite la construcción de un máximo de dos edificaciones singulares destinadas a oficinas y/o hotel, cuya altura máxima será de 40 plantas.

Condiciones de los usos

— Terciario.

— Oficinas y Servicios Empresariales.

— Dotacional en edificio de uso exclusivo excepto escuelas infantiles.

— Garaje-Aparcamiento.

Subzona VSG03

Excepcionalmente se autorizan dos plantas y un máximo de 10 metros de altura.

— Ocupación máxima: 3.084,40 m².

— Edificabilidad: 1.542,00 m².

Área de Planeamiento Incorporado: OSI.ED-01-Industria Urbana (Los Areneros)

Condiciones de los usos

Parque Empresarial:

— Terciario.

— Oficinas y Servicios Empresariales.

— Dotacional en edificio de uso exclusivo excepto escuelas infantiles.

— Garaje-Aparcamiento.

A.H-15. Industria Urbana. ZUOP 15.1 y ZUOP 15.2 (La Estación)

Condiciones de los usos

Grado 1: Industria Nido:

— Industria-Almacén-Talleres.

— Garaje-aparcamiento y servicios del automóvil.

— Dotacional:

• El educativo se considera compatible siempre que no sea un uso reglado, como son academias, escuelas de formación ocupacional o similar.

Grado 3: Industria General:

— Industria-Almacén-Talleres.

— Garaje-aparcamiento y servicios del automóvil.

— Aparcamiento exterior.

— Terciario (Comercial, oficinas y hotelero). No se permite el uso recreativo.

— Dotacional:

• El educativo se considera compatible siempre que no sea un uso reglado, como son academias, escuelas de formación ocupacional o similar.

Art. 217. De los usos del suelo y la edificación: Definiciones, clasificación e intensidades.—1. Definiciones:

a) Uso característico o principal: Es aquel que caracteriza un área de ordenación o el dominante en la utilización de una parcela.

c) Uso incluido: Es aquel uso compatible que se integra con el principal del edificio o ámbito que se considere a efectos del cómputo de las limitaciones de intensidad de usos, salvo que las Ordenanzas aplicables determinen expresamente lo contrario.

d) Uso prohibido: Todo aquel que en la zona de ordenación no aparezca como característico o compatible.

2. Clasificación de los distintos usos:

a) Residencial.

b) Garaje-Aparcamiento.

c) Actividades Productivas:

— Industria.

— Almacén.

— Talleres del automóvil.

— Servicios empresariales.

d) Terciario:

— Comercial.

— Oficinas.

— Hotelero.

— Recreativo.

e) General Dotacional:

— Espacios libres.

— Servicios Públicos.

— Infraestructuras.

— Equipamiento:

• Educativo.

• Sanitario.

• Deportivo.

• Asistencial.

• Cultural.

• Asociativo.

• Religioso.

• Espectáculos.

• Salas de Reunión.

• Centros Integrados.

f) Estaciones de Servicio.

g) Usos Específicos del Suelo no Urbanizable de Protección.

3. La definición y condiciones de los distintos usos de la edificación se desarrolla en los artículos siguientes del presente capítulo.

4. Intensidad de los usos: Además de lo dispuesto específicamente para cada uno de los usos regulados en las presentes normas o para cada Zona, Sector o Clase de Suelo, con carácter general se establecen las siguientes limitaciones, a excepción de las zonas industriales.

a) El uso o usos característicos supondrán un mínimo del 60 % de la superficie de la Manzana, Ámbito, Área, Sector o Clase de Suelo.

b) Cada uno de los usos compatibles no podrá superar el 20 % de la superficie de la Manzana, Ámbito, Área, Sector o Clase de Suelo, salvo que se establezca lo contrario en los Planos de Ordenación para cada caso concreto.

c) El Uso General Dotacional público quedará excluido de las limitaciones contenidas en los apartados anteriores.

d) Además de por las condiciones de superficie máxima y situación en planta, aquellos usos causantes de congestión urbana y de molestias a los vecinos, se limitan mediante el establecimiento de distancias mínimas entre los locales en que se ubiquen y la fijación de un porcentaje máximo de ocupación en planta sobre manzana.

Estas limitaciones se definen en las Ordenanzas del Plan reguladoras de los diferentes usos o en otras Ordenanzas Municipales que las desarrollen y se aplicarán a las zonas o subzonas de suelo urbano o sectores de suelo urbanizable u otros ámbitos que se determinen.

5. Transformación de usos dotacionales públicos:

5.1. Los usos pormenorizados de instalaciones deportivas y ocio extensivo, podrán transformarse entre sí y en uso de espacios libres, siempre que ello no conlleve la conversión de uso público en uso comunal o privado.

5.2. Los usos pormenorizados englobados en el característico de equipamientos y servicios urbanos podrán transformarse entre sí, siempre que dicha transformación no contemple la conversión de uso público en comunal o privado.

5.3. Los usos pormenorizados de equipamientos y servicios urbanos podrán transformarse en uso de espacios libres y deportivos.

6. Transformación de usos dotacionales privados:

6.1. Los edificios de uso exclusivo y los locales destinados a usos de equipamiento y servicios urbanos, situados en edificios de uso compartido, podrán transformarse en otro uso productivo.

7. Transformación de usos no dotacionales.

7.1. Los usos pormenorizados de actividades productivas podrán transformarse libremente entre sí.

7.2. El uso de vivienda podrá transformarse en uso de oficinas cumpliendo las condiciones de situación establecidas en las Zonas de Ordenación de zona, o en el planeamiento que desarrolle el Plan General.

7.3. Los usos de vivienda y actividades productivas podrán transformarse libremente en usos de instalaciones deportivas o equipamiento y servicios urbanos públicos.

También se podrán transformar en dotaciones privadas que se podrán ejecutar en la tramitación de los Planes Parciales respectivos. Los usos permitidos serán:

— Hotelero.

— Hostelero.

— Sanitario.

— Asistencia (Residencia 3.^a Edad).

— Cultural.

— Religioso.

— Deportivo.

— Educativo.

7.4. Solo cabrá la transformación en residencia de edificios o locales destinados a actividades productivas, cuando concurra la siguiente circunstancia:

Estar localizadas en un área de uso característico residencial, y causar en el entorno un impacto ambiental no subsanable mediante medidas correctoras o transformación en otro uso productivo.

Art. 248. Condiciones generales del uso industrial.

1. Cumplirán las que fijen las disposiciones vigentes sobre la materia y actividad y las que se establecen en estas normas.

2. La altura libre interior mínima para el uso de industria y almacén se fija en 3,00 m. Los usos complementarios o compatibles, incorporados al de industria, se atendrán en lo que se refiere a este parámetro a las determinaciones que para cada uso concreto se establecen en estas normas.

3. En edificios de vivienda se fija una superficie máxima para los almacenes de 150 m². Se situarán exclusivamente en planta baja y se resolverá en el interior la carga y descarga.

4. Las operaciones de carga y descarga se deberán resolver necesariamente en el interior de la edificación o en su defecto en el espacio correspondiente a los retranqueos, siempre que quede resuelta la circulación perimetral aún en aquellos momentos en que se están realizando dichas operaciones.

5. En todo lo que se refiere a la eliminación de impactos producidos por la actividad en cuestiones relacionadas con emisiones a la atmósfera, vertidos, etc., se estará a lo dispuesto en la legislación vigente de aplicación y a las Ordenanzas Municipales sobre la materia.

6. Usos permitidos en el uso industrial, serán los que se establezcan en cada ordenanza de zona sin que afecte la intensidad de los mismos.

Cada uno de los usos establecidos deberá cumplir con la dotación de plazas de aparcamiento obligatorias señaladas en el Plan General de Ordenación Urbana vigente.

Rivas-Vaciamadrid, a 30 de diciembre de 2014.—El alcalde-presidente, Pedro del Cura Sánchez.

(03/390/15)

Nota: El contenido del texto de la disposición que aquí se muestra no es necesariamente exacto y completo. Únicamente la disposición publicada con firma electrónica, en formato PDF, tiene carácter auténtico y validez oficial.

Sección 3.10.20R: III. ADMINISTRACIÓN LOCAL AYUNTAMIENTOS

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